나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120139 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2024.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2021.01.11)

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 최수정 및 주택임차권일부승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경120139 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제203호

건물명: 까사지오

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 276,000,000원

토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

토지 지분: 17.54㎡ (약 5.31평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

건물 지분: 28.88㎡ (약 8.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 01월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제2층 제203호

건축물 용도: 도시형생활주택 (15세대), 근린생활시설

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 강서구청이 인접해 있어 행정 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 식당, 카페, 숙박시설 등이 분포하고 있습니다. 화곡동은 빌라 밀집 지역이며, 모아타운 등 정비 사업이 진행되고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 06월 26일 접수된 서대문세무서장의 압류 (갑3)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 갑1 (김강 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 갑2 (김묘희)

* 주택임차권: 을1 (최수정), 보증금 277,000,000원, 전입일자 2021-02-24, 확정일자 2021-01-29.

* 이 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 압류: 갑3 (서대문세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 갑4 (주택도시보증공사) - 말소

* 압류: 갑5 (국민건강보험공단) - 말소

* 압류: 갑6 (서울특별시) - 말소

* 압류: 갑7 (양천구) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사), 보증금 277,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-24, 확정일자 2021-01-29, 배당신고일자 2023-03-24.

* 대항력: 있음.

* 물건명세서 상, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 상 기재)

* 등기부채권 총액: 277,000,000원 (임차인 관련)

1.4. 상권 및 생활정보

상권 분석: 본건은 주거지대 내에 위치하며, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활 정보:

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 강서구청 인근으로 행정 편의성이 높습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

* 주변 정보: 화곡동은 빌라 밀집 지역으로, 최근 모아타운 등 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 277,000,000원. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

고도 제한: 김포공항 인근 지역으로 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항)에 해당하여 항공기 소음이나 건물 높이 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

기타 규제: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

화곡동 전세사기 문제: 화곡동 일대에서 전세사기 및 경매 물건이 다수 발생한 이력이 있어, 지역 이미지 및 시장 심리에 부정적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 도시형생활주택입니다. 주거지역 내에 위치하며 강서구청이 인접하여 행정 편의성이 높습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(277,000,000원)이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 잠재적 부담이 있다는 점입니다.

공항 관련 고도 제한 및 주거지역 내 다른 규제 사항이 존재하나, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

우수한 입지: 서울 강서구라는 지역적 이점과 강서구청 인접성이 있습니다.

주거 수요: 도시형생활주택으로 해당 지역 내 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

정비 사업: 화곡동 일대 모아타운 등 주거 환경 개선 사업 추진은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 분석

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 19.98㎡ (약 6.04평) - 216,000,000원 (2019년식, 평당 약 3,576만원)

* 37.44㎡ (약 11.33평) - 150,000,000원 (1986년식, 평당 약 1,324만원) - 연식 고려 시 참고용

* 37.56㎡ (약 11.36평) - 160,000,000원 (2002년식, 평당 약 1,408만원) - 연식 고려 시 참고용

본건 건물 면적은 28.88㎡ (약 8.74평)입니다. 가장 유사한 연식과 면적대의 '더원' (2019년식, 19.98㎡)의 평당가(약 3,576만원)를 참고할 수 있습니다.

본건 감정가는 276,000,000원이며, 이는 평당 약 3,157만원 수준입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 277,000,000원입니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가에 대한 실질적인 부담이 커집니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 잔액 인수 가능성은 명확히 존재합니다. 따라서 입찰 시 보증금 인수 여부와 그로 인한 위험을 최우선으로 고려해야 합니다.

최신 거래 사례의 평당가를 적용하면 감정가를 상회하는 수준이지만, 인수될 보증금을 고려하면 낙찰가격을 보수적으로 책정해야 합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부 및 시세 변동 가능성을 포함한 보수적 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리관계 및 시세 변동을 면밀히 검토 후 신중하게 결정해야 합니다. 특히 보증금 인수 시에는 입찰가 조정이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.