나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131146 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블감정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2021.03.24)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (화곡동 938-7, 938-8)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경131146 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제303호

물건종별: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2021년 03월 24일

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 267,000,000원

토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 27.41㎡ (약 8.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지 일단의 세장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지(화곡동 938-7, 938-8)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 08월 10일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 소유권이전 (갑3, 2021-05-07, 매매금액 259,000,000원)

- 주택임차권 (을3, 강민철, 보증금 259,000,000원, 2023-06-07, 말소 예정) - 전입일자: 2021-05-07, 확정일자: 2021-04-23

- 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 2023-08-10, 말소기준권리)

- 압류 (갑5, 연수세무서장, 2023-11-28)

- 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 2024-08-22, 채권액 259,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,391,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (성: 강)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-07

확정일자: 2021-04-23

배당신고일자: 2023-06-07

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 완료 (을3)

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 강민철(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 주택임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 빌라 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 주변 시설

"화곡1동 주민센터"가 인근에 위치하며, 다수의 소규모 상가와 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

4.3. 공항 영향

중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 규제(건축 제한, 소음 등)가 있을 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

화곡동 일대에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하며, 종합병원 및 의원급 의료기관도 이용 가능합니다. (구체적인 거리는 추가 확인 필요)

5.3. 교통 접근성

노선버스 정류장이 가까이 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량을 이용한 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련 복잡성

임차인인 주택도시보증공사는 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보에 명시된 조건(잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)으로 인해 배당 결과에 따른 인수 보증금 발생 가능성이나 처리 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 공항 관련 지역 규제

중요시설물보호지구, 진입표면구역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 경매 결과나 채무 상환 현황이 본건의 가치나 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호한 편입니다. 화곡동 지역의 기본적인 상권과 편의시설을 이용할 수 있으며, 대중교통 접근성도 무난합니다. 다만, HUG가 채권자이자 임차인으로 등장하는 복잡한 권리관계와 공항 관련 지역 규제, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 임차인 보증금 관련 조건은 매각으로 소멸되는 권리 분석의 핵심 요소로, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 비교적 최신 건축물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 화곡동 지역의 잠재력: 마곡지구 등 인근 지역 개발에 따른 간접적인 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계(예상): 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG의 조건부 포기 및 말소 조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 및 본건의 면적, 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가로 245,000,000원을 제안합니다. 이는 인수 보증금(0원으로 가정)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.