나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133555 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 "화곡역") 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2021.03.19)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건명: 오피스텔

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133555 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제2층 제201호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.709999999999999㎡ (약 2.33평)

건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

건물지분: 25.48㎡ (약 7.71평)

건물 사용승인일: 2021년 03월 19일

1.3. 감정평가 개요

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로도 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(김정규, 233,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 갑구 6번의 압류(고양세무서장)가 말소기준권리이며, 갑구 7번의 강제경매(주택도시보증공사)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김정규(주택도시보증공사)

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 31일

확정일자: 2021년 08월 17일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 금액

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김정규(김 )가 존재합니다. 본건 등기부상 주택임차권(을구 1번)은 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원 (법원 배당 시 전액 변제 예상되나, 잔액 발생 시 인수 책임 발생))

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 갑구 6번 고양세무서장의 압류 및 갑구 7번 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 직장인 및 대학생 등 배후 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 서울화곡초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 편의시설(마트, 식당, 병원 등), 금융기관, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 화곡역 주변으로 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 대형 마트, 병원, 은행, 각종 음식점 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 서울화곡초등학교가 위치하고 있어 자녀의 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김정규(김 ) 씨가 보증금 233,000,000원을 설정하고 거주 중입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 및 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재개발 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 역세권 오피스텔로, 비교적 신축(2021년 사용승인)이며 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(233,000,000원)이 감정가(234,000,000원)와 유사하거나 초과할 수 있는 수준이므로, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 분석과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편리

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신식 건물

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 직장인 및 1인 가구 수요 풍부

* 도심 접근성: 서울 도심 접근성이 양호한 편

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원이며, 최근 유사 면적의 오피스텔 매매가는 221,000,000원에서 234,000,000원 선에서 형성되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 233,000,000원 인수 가능성이 존재하므로, 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려하고, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 산정해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 임차인 보증금 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.