나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131580 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인
편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 6층건중 2층 202호로서
외 벽: 벽돌타일 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실2,발코니1)로 이용중임

설비내역

승강기.소화전,화재탐지기,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시
확인 요망),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 하남일의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

물건 명칭: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제2층 제202호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경131580 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 2층 202호

총 6개 층, 해당 호수는 2층

건물면적: 44.72㎡ (약 13.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 현황:

토지면적: 29.57㎡ (약 8.94평)

토지지분: 29.57㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 356,000,000원

1.3. 특이사항 및 권리관계 요약

별도등기: 토지에 대한 별도 등기 존재 (구분지상권설정등기)

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었음

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건이 변경되었음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 (7층 이하)

교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 필요)

대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 (가압류, 2022-11-10 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

주택임차권 (을3, 하남일, 2023-08-01 접수) - 보증금 319,000,000원. 확정일자 2021-06-08, 전입일자 2021-06-28. (주의: 후술할 특이사항 참조)

가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 2022-11-10 접수) - 금액 778,000,000원

압류 (갑5, 부평세무서장, 2023-03-07 접수)

압류 (갑6, 구로구, 2024-01-24 접수)

강제경매개시결정 (갑7, 주택도시보증공사, 2024-08-22 접수) - 사건번호 2024타경131580, 채권액 319,000,000원

압류 (갑8, 국민건강보험공단, 2024-09-03 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 별도 등기: 을구 1번 구분지상권설정등기 (2020-09-28 접수) - 본 등기는 매각으로 소멸되지 않으므로, 매수인이 인수해야 합니다. (지상권 상세 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김국환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-19

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (하남일 임차권 승계)

보증금: 319,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-28

확정일자: 2021-06-08

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: (주의사항 참조)

3.4. 주의사항 및 특이사항 분석

본건 매각은 다음 조건을 포함합니다:

- 토지에 별도 등기 (구분지상권)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

- 임차인 하남일의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없으며, 해당 보증금 관련 채무도 포기하는 조건임을 시사합니다. 다만, HUG의 채권액(319,000,000원)이 경매를 통해 전부 배당받지 못할 경우, 매수인이 추가 부담이 발생하는지 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 및 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 건축물 용도

주요 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이며, 일부 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

본 건은 다세대주택으로, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 2개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다.

승강기, 소화전, 화재탐지기, 스프링클러, 위생 설비, 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 오남중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기 (구분지상권)

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있습니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 따르거나, 추후 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 내용, 범위, 가치 등을 반드시 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.2. HUG 관련 조건

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인과 관련된 특수 관계인으로, 매각 조건에 복잡한 내용이 포함되어 있습니다. '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기' 조항은 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 명시하고 있으나, HUG의 채권 회수 여부에 따라 추가적인 법률적 해석 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가

감정가 356,000,000원에 비해 최근 유사 물건의 매매가가 낮게 형성된 사례가 있습니다. 시장 상황 및 물건의 정확한 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 비교적 신축(2019년 건축 승인) 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 토지에 대한 소멸되지 않는 구분지상권 등기 존재, HUG 관련 복잡한 매각 조건, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 괴리 가능성은 본 건의 주요 위험 요소입니다. 특히 구분지상권의 구체적인 내용 파악이 최우선적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 건축 승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 오류동 지역의 개발 여건 및 향후 시장 변화에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 위험 요소 해소 여부에 따라 달라집니다.)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 감정가 356,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매가(약 250,000,000원 ~ 285,000,000원)를 참조하여 권리 분석 및 위험 요소를 감안한 예상 입찰가를 산정하였습니다.

토지 별도 등기(구분지상권) 및 HUG 관련 복잡한 조건으로 인한 불확실성을 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 300,000,000원

이 예상 입찰가는 시장 상황, 권리관계의 정확한 해석, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사와 신중한 판단이 필요합니다. 특히, 토지 별도 등기의 구체적인 내용에 대한 법률적, 기술적 검토 후 입찰가를 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.