나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143491 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "화곡중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는
기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "우장산역" 등이
소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2019.06.13),

외벽: 인조석 및 청고벽돌 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(방1, 거실, 주방, 화장실, 발코니2, 테라스, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 본건은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 상이하나, 집합
건축물대장상 2021년 6월 25일 건축과-19139(2021.06.25.)호에 의거 증축-추인[면적 22.12㎡
→ 23.56㎡]된 사항이 등기사항전부증명서에 미반영 된 것으로 보이는 바, 현황(판넬조 판
넬지붕, 보일러실 1.44㎡)과 일치하는 집합건축물대장상의 전유면적을 기준으로 평가하였는
바 경매진행시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143491 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제5층 제502호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.76㎡ (약 4.46평)

건물면적 (등기사항전부증명서 기준): 22.12㎡ (약 6.69평)

건물면적 (집합건축물대장 기준): 23.56㎡ (약 7.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 258,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "화곡중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 양천세무서장의 압류(2023.01.11. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 주택임차권(박지영)은 말소 예정이나, 아래 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박지영)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정. 보증금 전액에 대한 배당을 받지 못하는 경우, 매수인이 임대차보증금 반환 채무를 인수할 가능성은 없으나, 아래 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

모든 권리는 말소될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 임차인 관련 조건에 따라 매수인의 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 화곡동 지역은 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근에 학교(화곡중학교)와 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 대중교통

지하철 5호선 우장산역과 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련 조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인 역시 HUG(박지영)입니다. 매각 조건에 따라 매수인은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 직접적인 보증금 인수는 없으나, HUG와의 관련 절차 협조 및 조건 이행이 필수적임을 의미하며, 관련 법적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 면적 불일치

등기사항전부증명서상 전유면적(22.12㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(23.56㎡)이 상이합니다. 감정평가는 집합건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 현황과 공부를 재확인하여 면적 차이에 대한 부분을 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물(2019년 준공)의 다세대주택으로, 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있으며, 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건부 매각이라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 건물 면적의 공부상 불일치 문제도 확인되었습니다. 이러한 복합적인 조건들로 인해 일반적인 경매 물건보다 더 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 준공 건물: 2019년 사용승인된 건으로 노후도가 낮습니다.

* 양호한 입지: 지하철 5호선 우장산역 인근으로 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 258,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 물건(2019년 준공, 전용면적 약 20㎡)의 거래가격을 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 1081만원/㎡로 추정됩니다. 이를 본 건의 집합건축물대장상 면적(23.56㎡)에 적용하면 약 254,680,000원의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각, 면적 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 및 추정 시세 대비 할인된 가격으로 제시하는 것이 합리적입니다.

본 건의 인수 보증금 합계는 0원이지만, HUG 인수 조건의 복잡성 및 잠재적 위험을 감안할 때,

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위를 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, HUG 및 관련 법률 전문가와 상담하여 인수 조건의 정확한 의미와 부담을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.