나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122968 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내
제8층 제803호로서,
(사용승인일 : 2018.09.19)

외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 기재되어 있으나, "주거용"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공부상 "아파트 및 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) 각각
: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122968 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 275,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제803호

토지 면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물 면적: 36.68㎡ (약 11.09평) - 전용 면적

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 이용 추정

사용승인일: 2018년 9월 19일

구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적 교통: 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지 이용: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (갑7, 주택도시보증공사, 183,000,000원)입니다.

선순위 권리: 을구 3번 주택임차권 (오창민, 183,000,000원)이 등기되어 있습니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 오창민 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 2일

확정일자: 2019년 4월 30일

배당신고일자: 2022년 11월 7일

대항력: 있음 (본 물건은 해당 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.)

비고: 선순위 임차권이며, 공동담보 물건입니다.

* 김유진

보증금: 2,400,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024년 2월 27일

대항력: 있음 (단, 등기부상 별도의 권리 신고가 없어 후순위 임차인으로 추정됩니다.)

비고: (정보 없음)

3.3. 인수/소멸 권리 요약

매각으로 소멸되는 권리: 갑7 강제경매, 갑1 소유권보존, 갑2 공유자전원지분전부이전 등 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸됩니다.

매수인 인수 부담: 을구 3번 주택임차권 (오창민, 183,000,000원). 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동은 다양한 주거 형태가 혼재하는 지역입니다. 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 상업시설도 함께 분포합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

"화곡1동주민센터" 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려하면, 주거 상권의 성격이 강합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

지속적인 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 주요 도로와 인접한 위치는 생활 편의성과 상업시설 연계성을 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 상업시설, 주민센터 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

(정보 부족, 인근 지역 내 병의원 및 종합병원 이용 가능)

5.4. 주거 환경

아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

을구 3번 임차인 오창민(보증금 183,000,000원)은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 해당 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 상태 불일치

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 행정 지도나 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 공항 관련 소음 및 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다. 이는 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로 진행될 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 법적 절차가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 위치 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 가장 핵심적인 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 오창민(보증금 183,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 총 실투자금액을 크게 증가시킬 수 있는 요소입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 점과 선순위 임차인의 보증금액이 동일하다는 점은, 임대차 계약 시 보증금 반환 보증 상품이 적용되었을 가능성을 시사합니다. 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 공항 인근 지역 특성 또한 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대

인수되는 임차인의 보증금을 포함한 총 실투자금액을 면밀히 분석하여, 시장 가치 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 임대 수익 가능성

현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 임대차 계약을 통해 안정적인 월세 수익을 확보할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 관계 및 계약 조건은 별도 확인이 필요합니다.

8.3. 신축 건물로서의 관리 용이성

2018년 준공 건물로 연식이 짧아, 비교적 적은 건물 유지보수 비용으로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다.

매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차인의 보증금은 183,000,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치를 기준으로 산정하되, 인수되는 보증금을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가 범위는 약 220,000,000원에서 247,500,000원입니다.

이 중, 현재 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

하지만, 해당 물건은 선순위 임차인의 보증금 183,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 최종적인 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합산하여 산정해야 합니다. 따라서 예상 입찰가 범위 내에서 낙찰받더라도, 총 지출액은 상당할 수 있음을 반드시 유념하시기 바랍니다.

10. 주변 혐오시설 확인

인근 공항(김포공항)으로 인한 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되나, 주거 및 상업지역의 특성상 주거를 저해하는 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.