나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134152 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역" 동측 인근에 위치하는 부동산(구분
건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제2층 제204호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 내벽 : 벽지도배마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 105-357 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중.

- 화곡동 105-358 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중.

- 화곡동 746-15 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 김재영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 105-357에 위치한 화곡갤럭시오피스텔 제2층 제204호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 건축되어 2018년 7월 10일에 사용승인된 11층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물 전용 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경134152 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 258,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.25, 대항력 없음)

* 임차인: 권 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.25, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 승계) (보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.07.15, 확정 2019.07.02, 배당신고 2023.08.09, 대항력 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임차인 김 의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이에 대한 확인이 필수적입니다.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석 요약)

말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 부평세무서장의 압류입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2024.09.06)가 촉탁되어 경매가 진행 중입니다. 등기부상 압류, 임차권 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도 및 거래 동향

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일: 화곡동 366-36번지, "더원", 전용 19.98㎡, 4층, 2019년 준공, 216,000,000원.

* 2026년 7월 2일: 화곡동 504-114번지, "(504-114)", 전용 37.44㎡, 2층, 1986년 준공, 150,000,000원.

* 2026년 7월 2일: 화곡동 1014-11번지, "시원그린빌", 전용 37.56㎡, 3층, 2002년 준공, 160,000,000원.

본 건(화곡갤럭시오피스텔, 전용 24.30㎡, 2018년 준공)과 유사한 연식의 신축 건물 거래가가 216,000,000원 수준임을 감안할 때, 주변 시세 형성 파악에 중요한 참고가 됩니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지(화곡동 105-357 외 2필지)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있으며, 도시관리계획 입안 중인 지역도 포함됩니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

화곡역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 5호선 이용으로 서울 시내 접근성이 좋으며, 다세대 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 김 관련 주의사항입니다. 매수인은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 수락해야 하므로, 이로 인한 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있는지 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 또한, 공항 관련 보호지구 등은 향후 재건축이나 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 소형 오피스텔/다세대주택으로, 입지 자체는 양호합니다. 그러나 감정가가 최근 유사 신축 건물의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, HUG 인수조건 관련 특이사항으로 인해 낙찰 후 추가 부담이 발생할 가능성이 존재합니다. 따라서 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권으로 탄탄한 배후수요와 향후 시세 상승 기대.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 금액으로 접근 가능.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 교통망 확충 수혜 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

최근 유사 신축 건물(전용 19.98㎡, 2019년 준공) 실거래가: 216,000,000원

본 건은 전용 24.30㎡에 2018년 준공으로, 최근 실거래가 216,000,000원 수준을 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경에 따른 잠재적 리스크(보증금 잔액 인수 가능성 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 산정 전, HUG 관련 조건에 대한 법률 전문가와의 상담을 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.