나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경124445 [1] 서울특별시 구로구 오류동 76-2 해츠빌 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔
, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 13층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔)
및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08
-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령
부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08
-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령
부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경124445 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 76-2 해츠빌 제5층 제501호

* 건물명: 해츠빌

* 용도: 오피스텔

* 층수/호실: 13층 건물 중 5층 501호

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

* 건물면적 (전용면적): 49.06㎡ (약 14.84평)

* 토지 지분: 9.03㎡

* 건물 지분: 49.06㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 이는 일반적인 도시 환경에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-06-25

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2019-09-20

* 압류 (의정부세무서장): 2022-12-07 (말소기준권리)

* 압류 (구로구): 2024-01-17 (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2024-07-01 (본 경매 개시)

* 주택임차권 (상희정): 2023-08-24 (인수 대상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 상 (주택도시보증공사)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-22

* 확정일자: 2019-06-27

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

* 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 권리)가 존재함.

* 말소기준권리는 2022년 12월 7일자 의정부세무서장의 압류임.

* 을구 3번 순위의 주택임차권(상희정)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 나머지 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 서울 서남부의 주요 교통 요지인 오류동역 인근에 위치하며, 오피스텔 및 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 지역임.

* 비교적 신축 건물들이 많아 지역의 현대적인 이미지를 형성하고 있음.

4.2. 용도 및 업종

* 본건 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설로 사용되고 있음.

* 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 오류동역 인근에 위치하여 대형 마트, 백화점, 병원 등 주요 편의시설 이용이 용이함.

* 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 각종 서비스 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료시설

* 가까운 거리에 종합병원 및 다양한 규모의 병의원이 있어 의료 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 257,000,000원임.

* 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 총 인수 금액이 높아질 수 있음.

* 임대차 관계가 복잡하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 있음.

6.2. 기타 리스크

* 현재 제시된 감정가는 317,000,000원이나, 인수되는 보증금을 고려할 때 실제 낙찰가는 이를 하회할 가능성이 높음.

* 명도 지연 또는 협상 과정에서 추가적인 시간 및 비용 소요 가능성 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 오류동역 인근의 역세권 오피스텔로 입지 조건은 우수하나, 2억 5천만원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 매우 큰 물건임.

* 매수인은 인수되는 보증금 전액을 고려하여 총 투자 금액을 산정해야 하며, 배당 결과 및 명도 협상을 신중하게 진행해야 함.

* 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 명도 소송 등으로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 오류동역 역세권이라는 확실한 입지 조건.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 감정가는 317,000,000원이나, 본 물건은 257,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 이를 고려한 시세 분석 결과, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 보증금 인수분을 제외한 금액을 중심으로 평가해야 합니다.

* 현재 시세를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 순수 가치(보증금 제외)는 약 60,000,000원 (감정가 317,000,000원 - 인수 보증금 257,000,000원) 수준으로 추정됩니다.

* 안전한 투자를 위해 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 이에 따라, 인수되는 보증금을 제외한 '예상 입찰가'는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준을 권고합니다.

* 이를 통해 총 매수 금액은 약 297,000,000원 ~ 307,000,000원이 되며, 이는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로, 명도 및 임대차 관련 협상 리스크를 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.