나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132002 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일감정 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주변은
공동주택단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통 사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물내에 구분 소유된 11층 1101호로서,

외벽 : 석재타일 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샤쉬 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임 (별첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 대략 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면) , 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는
집합건축물대장 상 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적
물건상황을 기준하여 평가하였음.

2. 본건의 내부구조도는 집합건축물대장등본상 건축물현황도를 기초로 작성하였으므로
실제와 상이할수 있으니 경매진행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 송성욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경132002 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 263,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 송성욱의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 13층 건물 중 11층에 위치한 구분 소유 오피스텔입니다.

외벽은 석재 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다.

건물은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

토지는 2필 일단지의 대략 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

남측으로 노폭 약 6미터 포장된 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 여러 권리가 등기되었으나 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑4)를 포함하여, 소유권이전, 주택임차권(을3), 압류(갑5) 및 강제경매(갑6) 등이 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

그러나, 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 송성엽

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 명도 시 보증금 반환 의무는 없을 것으로 예상되나, 대항력 존재로 인해 점유 관계를 확인해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(송성욱)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-29

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-06-16

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 주택임차권(을3)은 말소 예정이나, 주의사항에 명시된 조건에 따라 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항에 따르면, 임차인 송성욱의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 채무 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주된 이용 목적인 주거 및 업무 기능을 지원하는 상권이 형성되어 있습니다. 주변의 근린생활시설은 기본적인 생활 편의를 제공하며, 이는 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 화곡1동주민센터가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 버스 승강장이 인근에 있어 생활 접근성이 양호합니다. 또한, 공동주택 단지들이 밀집해 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다. 차량 출입이 자유로운 점도 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 송성엽 존재: 보증금이 0원이지만, 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차권 및 HUG 관련 조건부 매각: 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 수용해야 매각 절차가 원활히 진행됩니다. 만약 조건 이행에 문제가 발생할 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 부동산 강제경매의 특성: 명도, 수리 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 오피스텔 자체의 노후화 및 관리 상태: 건물 연식 및 이전 사용자의 관리에 따라 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권(인근 버스 정류장)에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 263,000,000원이며, 건물 면적은 27.41㎡ (약 8.29평)입니다. 권리 관계는 복잡한 임차인 상황과 HUG의 조건부 매각으로 인해 주의가 필요하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 재정적 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 명도 관련 이슈는 별도로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 강서구 주요 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무용으로의 활용 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로 인해 인수되는 명확한 채무 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다 (조건 이행 시).

* 적정 가격에 낙찰받을 경우, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에는 오피스텔의 현 시세에 대한 직접적인 정보가 포함되어 있지 않아, 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 제공된 감정가(263,000,000원)를 기준으로 판단하며, 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, HUG가 보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 매각을 진행함에 따라, 259,000,000원의 임차 보증금 관련 채무는 매수인이 인수하지 않는 것으로 간주합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서, 현장 조사 결과 및 임차인 명도 난이도, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.