나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128768 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 "개봉역"에서 북서측으로 직선거리
약 650m에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이
혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 "경인로33길"까지
약 80m 거리로서, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호
로서, (사용승인일 : 2021.04.16.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 도배 등 마감
바닥 : 타일붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 공부상 도시형 생활주택(단지형다세대주택)임.
※본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 내부확인은 생략하고
집합 건축물대장상 건축물현황도 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매참여시
재확인 바람.

설비내역

위생설비(급탕, 급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1)-(3) : 3필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)-(3) : 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-31
46)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경128768 (1) 사건의 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제4층 제401호에 소재한 다세대주택입니다.

본건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 268,000,000원입니다.

토지면적은 16.95㎡ (약 5.13평)이며, 건물면적은 26.10㎡ (약 7.90평)입니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 개봉역에서 북서측으로 약 650m 거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용은 인근 노선버스정류장까지 약 80m 거리로 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로로는 서측 폭 약 6m, 남측 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층)이며, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법상의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 박 씨가 있으며, 보증금 299,000,000원에 2021년 7월 16일 전입, 2021년 7월 9일 확정일자를 받았습니다.

집합건물 등기부등본상 을구 3번 주택임차권(박혜상, 299,000,000원)은 말소되지 않고 인수되는 권리입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 주식회사케이비국민카드의 가압류(2022-06-30)이며, 이후 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

다만, 을구 3번 임차권은 말소되지 않고 인수되므로, 임차인의 보증금 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

개봉역과의 접근성이 있어 지역 상권 이용이 용이합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다. 2002년식 다세대 주택(건물면적 58.32㎡)이 2026년 7월 7일 21,000만원에, 2002년식 다세대 주택(건물면적 51.48㎡)이 2026년 7월 1일 25,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 전용 면적이 작지만 신축이라는 점에서 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2021년 4월 16일입니다.

건물 내에는 위생, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 확인은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 생략되었으며, 집합건축물대장상 현황도 및 탐문 조사에 근거하여 평가되었습니다. 경매 참여 시 내부를 반드시 재확인해야 합니다.

주변 교통은 보통 수준이며, 생활 편의 시설은 주거지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 299,000,000원 중 잔액 인수 가능성입니다. 감정가 268,000,000원 대비 임차인의 보증금이 매우 높아, 경매 낙찰가에 따라 상당 금액의 보증금 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 관리 상태 파악이 어려운 점도 위험 요소입니다.

토지이용계획상 일부 법적 제한사항(공항시설법, 교육환경보호구역 등)이 있어 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 다세대 주택으로 외관상 깔끔할 것으로 예상되나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(299,000,000원)이 감정가(268,000,000원)를 초과하고 있어 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 임차인의 배당 현황과 예상 배당률을 철저히 분석하여 실제 인수해야 할 보증금 잔액을 파악하는 것이 필수적입니다.

건물 내부 상태 미확인으로 인한 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 장점입니다.

개봉역 인근에 위치하여 지하철 이용 및 기본적인 교통 편의성이 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다. 주변 시세는 유사 면적 대비 감정가보다 낮은 수준이지만, 본건은 신축이라는 점을 감안할 필요가 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 299,000,000원 중 잔액 인수 가능성이 매우 높으므로, 이를 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

인수해야 할 보증금 잔액을 제외한 본건의 순수 가치를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 실제 입찰가는 임차인 보증금 인수액, 배당률, 내부 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 보증금 잔액 인수 시 총 투자금액이 감정가를 초과할 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.