나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130860 [1] 서울특별시 영등포구 당산동1가 181 썬샤인 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 "영등포구청역(2,5호선)" 남동측 인근에 위치
하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2/5호선 영등포구청역,
5호선 영등포시장역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 중 제2층 제201호로서
(사용승인일:2017.10.17),

외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건의 용도는 집합건축물대장(표제부)상 "제2종근린생활시설(사무소)", 집합건축물대장
(전유부)상 "기타사무소"로 각각 기재되어 있으나, 기준시점 현재 "주거용"으로 이용중
인 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(공동주택 등)로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 약4미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접함), 가축사육제한구역((
예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건
축+옥탑 등)), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도
시계획과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건의 용도는 집합건축물대장(표제부)상 "제2종근린생활시설(사무소)", 집합건축물대장
(전유부)상 "기타사무소"로 각각 기재되어 있으나, 기준시점 현재 "주거용"으로 이용
중인 것으로 조사됨.

물건 비고

임차인 안미진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130860 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동1가 181 썬샤인 제2층 제201호

토지면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

건물면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

감정가: 236,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 중 제2층 제201호

사용승인일: 2017년 10월 17일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 "영등포구청역"(2, 5호선) 남동측 인근

* 주변환경: 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재함.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(2/5호선 영등포구청역, 5호선 영등포시장역) 소재로 대중교통 이용 편리함.

* 도로: 남측으로 약 4미터 내외 도로 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 해당

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부상 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 고재율: 2021-10-12 전입, 대항력 없음.

* 송대호: 2023-12-01 전입, 대항력 없음.

* 안 (주택도시보증공사 승계): 보증금 205,000,000원, 2018-04-13 전입, 2018-04-02 확정일자, 2020-06-29 배당신고. 등기부상 주택임차권(을4)으로 '말소' 기재. 그러나 '특이사항' 및 '주의사항'에 따라 주택도시보증공사가 매수인의 인수 조건을 가지고 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소되나, 안 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건(배당받지 못한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 매수인이 인수해야 함.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 영등포구청역 인근 역세권으로 상업 및 주거지역 혼재.

* 업종 현황: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 밀집으로 유동인구 및 배후수요 확보에 유리.

* 시장 분석: 인근 유사 물건 임대 시세 및 수익률 분석 필요.

1.5. 생활정보

* 주요 시설: 영등포구청, 영등포시장 등 관공서 및 편의시설 접근 용이.

* 주거 환경: 복합상가 지역으로 생활 편의시설 및 교통망 우수.

* 건축물 용도: 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 또는 "기타사무소"이나, 현재 "주거용"으로 이용 중. 건축물대장 표제부상 주요 용도가 "공동주택"으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 존재함.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 인근 위치.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 부담: 안 임차인(주택도시보증공사) 관련 주의사항에 따라, 매수인은 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행해야 할 가능성이 높음. 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 구체적인 이행 여부 및 분쟁 가능성 검토 필요.

* 공부상 용도 불일치: 공부상 용도(근린상가/사무소)와 실제 이용 상태(주거용)의 차이 존재. 이는 건축법규 위반 소지, 세금 불이익, 향후 전용 변경의 어려움 등으로 이어질 수 있음. 건축물대장 표제부상 '주요용도'가 '공동주택'으로 기재된 점도 추가 확인 필요.

* 도시계획 및 제한사항: 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 재산권 행사에 제약 발생 가능.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구청역 역세권에 위치한 2017년 준공 건물의 제2층 제201호입니다. 현재 공부상 용도와 달리 주거용으로 이용 중이며, 건축물대장 표제부상 주요 용도가 공동주택으로 기재된 점이 특이사항입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호하나, 임차인 관련 인수 조건 및 용도 불일치는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주택도시보증공사와 관련된 매각 조건은 매수인이 반드시 확인하고 계약해야 할 핵심 사항입니다. 면밀한 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영등포구청역, 영등포시장역 인근으로 탁월한 교통 및 상업시설 접근성.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건축물.

* 다양한 활용 가능성: 현재 주거용이나, 용도 변경 시 사무실 등으로 활용 가능성 검토.

* 급매 기회: 경매를 통해 시세 대비 저가 취득 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 물건의 권리관계, 임차인 인수 조건, 용도 불일치 리스크, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 안 임차인(주택도시보증공사) 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 매수인이 인수한다고 가정할 때, 명도 및 법률 검토 비용, 용도 불일치로 인한 잠재적 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 수준 이하 또는 감정가 대비 100% 내외에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

1.10. 주변 환경 조사

* 외부 지도 검색 결과, 본 물건의 즉각적인 인접 지역에서 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 지역의 개발 현황 및 향후 도시 계획 변경 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.