나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132583 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2021-05-06)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 조현지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경132583 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제6층 제601호

* 건물명: 더 스카이 뷰

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 332,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

* 토지지분: 11.28㎡ (약 3.41평)

* 건물면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

* 건물지분: 27.31㎡ (약 8.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인 조현지의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외, 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 19일자 고양세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항에 기재된 대부분의 권리(소유권이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (보증금 500,000원, 차임 600,000원)

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금액이 소액이나, 권리관계 확인을 위해 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 조현지의 승계인) (보증금 350,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자 및 확정일자: 2022년 02월 10일. 배당신고일자: 2024년 01월 29일. 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (유호, 2021-05-14)

* 소유권이전 (송자영, 2022-02-11, 매매 350,000,000원)

* 압류 (고양세무서장, 2023-01-19) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-08-26, 359,628,916원)

* 압류 (영등포구, 2024-12-18)

* 주택임차권 (조현지, 350,000,000원, 2022-02-10)

4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 주변 시세 정보: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 거래일자가 미래(2026년 7월)로 기재되어 있고, 일부 거래 금액이 비정상적으로 낮아 신뢰성이 매우 낮습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 실거래가 조사가 필수적입니다. "더 스카이 뷰" 건물 자체는 2021년 준공된 신축 건물로, 인근 지역 내에서 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

* 건물 준공 연도 및 특징: 본건이 속한 '더 스카이 뷰' 건물은 2021년 05월 06일 사용승인된 신축 건물입니다.

* 건축물 개요: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제601호이며, 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 편의시설: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 총 주차 대수는 37대입니다.

* 주변 교육시설: "신영초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 조현지/HUG 관련 조건: "임차인 조현지의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 이라는 조건은 매우 중요합니다. 이는 낙찰자가 임차인 조현지(HUG)로부터 보증금 반환에 대한 추가적인 채무 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 법률적 해석에 따라 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가의 면밀한 검토를 받으시는 것을 강력히 권고합니다.

* 임차인 이연옥 관련 불확실성: 임차인 이연옥의 경우 보증금액이 소액(50만원)이고 전입일자, 확정일자 등 필수 정보가 누락되어 권리 관계가 불분명합니다. 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 만약 예상치 못한 권리가 존재할 경우를 대비하여 주의가 필요합니다.

* 주변 시세 정보의 신뢰성 부족: 제공된 JSON 데이터의 시세 정보는 신뢰하기 어려우므로, 낙찰 후 부동산 가치 평가 및 예상 수익률 산정에 있어 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축인 '더 스카이 뷰' 오피스텔/도시형생활주택으로, 영등포구 대림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 3,200만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 가장 큰 특징은 임차인 조현지(HUG 승계) 관련 조건부 매각으로, 낙찰자는 임차인 보증금 관련 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하게 됨으로써 해당 리스크가 상당 부분 완화될 것으로 예상됩니다. 다만, 이 조건의 법적 해석 및 확실한 이행 여부는 반드시 전문가와 상의해야 합니다. 제공된 주변 시세 정보는 신뢰도가 낮으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신식 설비와 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크 완화: HUG 인수조건 변경 사항으로 인해, 임차인 보증금 관련 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 지역 수요: 영등포구 대림동은 지속적인 도시 개발 및 교통 개선으로 인해 주거용 부동산 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다. 동일 건물 내 유사 물건의 과거 매매 사례(2022년 350,000,000원) 및 최근 호가(2024년 5월 350,000,000원) 등을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 신뢰도가 매우 낮아 시세 산정에 활용하기 어렵습니다. 임차인 조현지(HUG 승계) 관련 조건으로 인해 보증금 반환 채무 부담이 없을 것으로 예상되므로, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 332,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 340,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.