나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134022 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 업무 및 상업용건물, 주상복합건물, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제
반대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 7층 701호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이
용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 938-5, 화곡동 938-6 공히
일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.
2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경134022 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제7층 제701호 (신주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 19, 7층 701호)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 주 용도는 업무시설)

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보: 2020년 8월 14일 사용승인, 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 7층, 총 44개 호실.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근

* 주위 환경: 업무 및 상업용 건물, 주상복합 건물, 오피스텔 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재. (교통 사정 보통)

* 도로: 남측 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

* 소멸되는 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-09-04)

* 갑5: 소유권이전 (2021-05-17)

* 을3: 주택임차권 (조유라, 2023-07-18 말소) - 보증금 254,000,000원. 전입 2021-05-17, 확정 2021-04-26.

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-10) - 말소기준권리.

* 갑7: 압류 (연수세무서장, 2023-11-28)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-09-10)

* 매수인이 인수하는 권리: 없음.

* 등기부채권 총액: 1,386,000,000원.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (조유라)

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-26

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음 (표기상)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 보증금 인수 책임을 지지 않거나, 인수하더라도 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 의미로 해석됩니다. 그러나 '말소' 표기에도 불구하고, 해당 조건이 최종적으로 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 업무, 상업, 주거용 건물이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 오피스텔은 주로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 하며, 이러한 지역 특성상 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* "화곡1동주민센터"가 인근에 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

* 서울 강서구 화곡동 지역의 오피스텔 시세는 2025년 8월 기준으로 12평형이 약 6,550만 원에서 6,900만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 웰타운B의 경우, 2021년 3월 기준 41㎡(약 12평)의 실거래가 정보는 없으며, 30㎡(약 9평) 전용면적의 6층이 6,550만 원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가 3억 1천만 원 대비 실거래가는 낮은 편이며, 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 해당 물건의 특정 조건에 기인할 수 있습니다.

* 현재 시세가 감정가보다 낮은 점은 잠재적 투자 가치를 평가할 때 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근도 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 홈플러스익스프레스 화곡2점이 192m 거리에 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 건물이 밀집한 지역으로, 유사한 형태의 주거/업무 환경을 제공합니다.

* 지도 검색 결과, 해당 물건 인근에 공항 관련 시설이 존재하나, 일반적인 혐오시설로 분류되는 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련 복잡성: 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건'은 법률적 해석이나 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. HUG가 대항력을 포기하는 물건의 경우, 낙찰자가 보증금 인수 부담을 지지 않을 것으로 기대되지만, 간혹 HUG가 승계한 임차권 등기가 말소되지 않고 남아있어 추가적인 문제가 발생하는 사례가 있습니다. 따라서, 해당 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위나 재건축 등에 제약을 가할 수 있습니다.

* 임차권 등기 말소 조건: 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기가 조건부로 명시되어 있어, 이 조건이 매각기일까지 명확히 이행되지 않을 경우 매수인이 인수 부담을 안게 될 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 업무 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 보이나, HUG 관련 임차인 보증금 처리 조건은 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험이 있는지에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 이는 향후 자산 가치 상승이나 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 추가적인 시세 조사 및 물건 분석을 통해 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강서구 화곡동은 서울 내에서 지속적인 개발 및 도시 정비가 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

* 오피스텔은 1~2인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 꾸준한 수요가 존재합니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* HUG의 '인수조건 변경부 경매'는 임차권 인수 부담을 줄여주어 투자 매력도를 높일 수 있으나, 명확한 조건 이행 여부 확인이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 310,000,000원.

* 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외해야 합니다. 본 건의 경우 '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 문구와 임차인 정보에 '대항력 없음'으로 표기되어 있어, 매수인이 직접 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (다만, 이 조건의 최종 이행 여부는 반드시 확인 필요)

* 제공된 검색 결과에 따르면, 인근 유사 오피스텔의 실거래가는 12평형 기준 약 6,550만 원에서 6,900만 원 사이로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 3억 1천만 원과는 큰 차이를 보입니다.

* 본 건의 경우, 정확한 시세 파악 및 HUG 관련 조건의 최종 확인 없이는 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 제시하기 어렵다는 점을 명시합니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.