나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122142 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재"오류동역-지하철1호선"북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(오류동역-지하철1호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 지하1층, 지상 10층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2019.07.02.)

외벽 : 석재타일 붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필지 일단으로 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 북서측으로 노폭 약 6M 내외 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-108, 6-109 공히
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
6-324
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 326,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제5층 제501호

용도: 오피스텔

건물면적: 54.41㎡ (약 16.5평)

토지면적: 12.57㎡ (약 3.8평)

전용면적 (거래 사례 기준): 40.63㎡ (약 12.3평)

건물구조: 철근콘크리트구조

건축물 사용승인일: 2019년 7월 2일

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 5층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철 1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거용으로서의 제반 주위 환경은 보통 수준임.

토지는 3필지 일단으로 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음의 제한사항이 있음.

* 가로구역별 최고 높이 제한지역 (2015-08-27) <건축법>

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m) (육군수도방위사령부 관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최선순위 말소기준권리는 2024년 6월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4)임.

등기부채권 총액은 350,000,000원임.

소유권 이전 내역: 2019년 11월 27일 최혜윤에게 소유권 이전, 2021년 11월 17일 임윤아에게 매매금 350,000,000원으로 소유권 이전됨.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 주택도시보증공사 (대리인 장한빈)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 31일

확정일자: 2021년 12월 21일

배당신고일자: 2023년 9월 21일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을구 1번 주택임차권(장한빈, 350,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있음.

본건 임차인의 보증금 350,000,000원은 감정가(326,000,000원) 및 최근 매매 시세(약 210,000,000원 ~ 217,000,000원)를 초과하므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성이 매우 높으며, 낙찰자는 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 것으로 판단됨.

따라서, 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액은 낙찰가에 임차 보증금 350,000,000원을 합산한 금액이 될 것임.

4. 상권분석

본건이 위치한 오류동 지역은 지하철 1호선 오류동역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역임.

인근에 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

본건은 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 가능한 부지를 포함하고 있어, 오피스텔 임대 또는 사무실 임대 수익을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

인근에 오류동역(지하철 1호선)이 있어 서울 도심 및 수도권으로의 대중교통 이용이 용이함.

주변에 버스정류장이 다수 있어 교통 편의성이 높음.

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

건물 자체적으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원 인수 부담임. 이는 감정가 및 시세보다 현저히 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음.

최근 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 경매 초반 낙찰이 이루어지지 않고 유찰될 가능성이 있음.

토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 비교적 신축급 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 매수인에게 인수되는 중대한 권리 사항이 존재함. 이로 인해 낙찰가의 합산액이 시장가치를 크게 상회할 위험이 있음.

권리분석상 명확히 인수되는 권리가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 함께 인수되는 보증금에 대한 명확한 자금 계획 수립이 필수적임.

현재 시세와 감정가, 그리고 인수되는 임차인의 보증금을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 면밀히 재검토해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물 자체의 컨디션이 양호함.

오류동역 초역세권으로 임대 수요 확보 가능성이 있음 (단, 임차인 부담 고려).

주거용 또는 업무용으로 활용 가능한 복합 용도(오피스텔/사무실)임.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 실제 낙찰가를 의미하며, 임차인 보증금 인수 부담을 제외하고 산정합니다.

최근 거래 사례(전유면적 40.63㎡)가 210,000,000원 ~ 217,000,000원에 형성되어 있고, 감정가가 326,000,000원임을 감안할 때, 본건의 유찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

하지만, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 350,000,000원을 고려하면, 실제 총 매수 비용은 상당할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 경매 물건 자체에 대한 입찰가이며, 실질적인 총 매수 비용은 낙찰가에 임차 보증금 350,000,000원을 합산해야 합니다. 이 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.