나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131993 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은감정 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울곰달래사거리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,5호선 까치산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층 건 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일: 2021년 03월 24일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

후첨 "내부구조도" 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.화곡동 938-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.화곡동 938-8: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경131993 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제8층 제801호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 03월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제8층 제801호에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등입니다. 공항 인접 지역으로 진입표면구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약: 본 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.08.10)입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서 )

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되는지 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다. 일반상업지역에 속해 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 시세 동향: 인근 유사 면적(전용 8평 내외)의 신축 오피스텔 시세는 현재 약 2억 6천만 원에서 2억 9천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가 2억 6천 5백만 원은 해당 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

* 편의 시설: 단지 주변으로 다수의 근린생활시설이 분포하여 마트, 식당, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 편의성은 높으나, 지역 특성상 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 매각 조건에 명시된 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 명확하게 이행되는지 반드시 확인해야 합니다. 조건 미이행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공항 관련 지역: 본건은 공항 중요시설물보호지구 및 진입표면구역에 해당합니다. 이는 항공기 소음이나 비행 경로 등으로 인한 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건이 특수하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인 및 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 입지 및 주변 환경은 도심 접근성이 좋고 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 및 투자 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 일반상업지역에 위치하며 대중교통 접근성이 우수하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리 부담 적음: 특별한 인수 조건(HUG 포기 조건)만 충족된다면, 권리 관계상 추가 부담이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 265,000,000원

* 전용면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 시세 분석: 현재 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 2억 6천만 원에서 2억 9천만 원 수준입니다. 본 건의 감정가 2억 6천 5백만 원은 해당 시세 범위 내에서 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가인 265,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 265,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.