나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12755 [2] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ""석관초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 라테라스 기호(가):3층 304호(전유면적 25.27㎡)외 2개호수로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장. 돌곶이역(6호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 3층 304호 외 2개호수로서
외벽 : 치장석재(대리석)붙임마감
내벽 : 몰탈위페인팅마감
바닥 : 세멘몰탈마감
창호 : 하이샷시 창호마감임.

이용상태

본건 304호,305호,306호는 사무소(공실상태)이며 가격시점 현재 내부마감공사중(내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)임.

설비내역

자체 냉.난방 시설이고 위생.급배수 설비, 옥외 소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12755 (2)

* 소재지: 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층306호

* 건물명: 라테라스

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21 평)

* 건물면적: 14.70㎡ (약 4.45 평)

* 용도: 근린상가 (감정평가서상 사무소)

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 및 토지 상세

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

* 층수: 본건은 3층 306호

* 준공일자: 사용승인일 2024년 09월 12일

* 토지이용 현황: 부정형의 토지로 건부지 (근린생활시설, 업무시설, 공동주택)로 이용 중

* 건물 이용 현황: 현재 공실 상태이며, 내부 마감공사 중 (내벽, 바닥, 천정 에어컨, 출입문 잠금장치 등)

* 건축물 용도: 근린생활시설/업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "석관초등학교" 북서측 인근에 위치

* 주위 환경: 중.소규모 점포 및 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며, 지하철 6호선 돌곶이역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함

* 도로 접근성: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 용도지역: 근린상업지역, 도시지역

* 지구단위계획구역: 석관지구중심 (자세한 사항은 도시계획과 문의 필요)

* 기타 규제: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (주식회사스탠다드스타에이엠씨)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 개요는 비어 있음

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 전부 소멸될 것으로 예상됨 (을2 근저당, 갑3 강제경매, 을2-3 근저당권부채권질권설정)

3.2. 등기부 요약

* 소유권 (갑구):

* 갑1: 2024-11-29 소유권보존 (권리자: 이도현 외 1명)

* 갑2: 2025-03-28 공유자전원지분전부이전 (권리자: 양동균, 매매) - 말소

* 갑3: 2025-06-23 강제경매 (채권자: 김승동, 300,000,000원) - 말소

* 근저당 및 강제경매 (을구):

* 을2: 2025-03-28 근저당권 (권리자: 주식회사스탠다드스타에이엠씨, 335,400,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을2-3: 2026-03-13 2번근저당권부채권질권설정 (권리자: 예가람저축은행, 335,400,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 335,400,000원

3.3. 채권자 정보

* 강제경매 채권자: 김OO

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대관계는 미상임

3.5. 특이사항

* 공동담보 물건

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변 상권: 중.소규모 점포 및 근린생활시설 밀집 지역

* 시장: 석관시장이 인접해 있어 생활 편의시설 이용 용이

4.2. 상가 업종

* 본건 용도: 근린상가로 등록되어 있으나, 현재 사무실로 이용(공실) 중

* 잠재적 활용: 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 복합적 활용 가능

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 시설: 석관초등학교, 석관시장 등 이용 가능

5.2. 기반 시설

* 건물 내 설비: 자체 냉.난방 시설, 위생.급배수 설비, 옥외 소화전, 화재탐지기, 승강기, 기계식 주차시설 구비

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 마감 공사 중: 현재 공실이며 내부 마감 공사가 진행 중으로, 이는 빠른 입주 및 활용에 긍정적일 수 있으나, 공사 완료 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 지구단위계획구역: 석관지구중심 지구단위계획구역 내에 위치하므로, 향후 개발 및 건축 관련 규제 사항에 대해 추가 확인이 필요합니다.

* 지역 이슈: 과거 장위동 일대에 '맥양집'과 같은 불법 유해업소 관련 문제가 있었으며, 지역사회에서 이에 대한 개선 노력이 있어 왔습니다. 현재 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 지역의 과거 이슈를 인지하고 경계할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 장위동에 위치한 근린상가로, 지하철 6호선 돌곶이역 초역세권 입지를 자랑합니다. 12층 건물 중 3층에 위치하며, 면적은 작지만 근린상가 및 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다. 채권자 김OO의 강제경매로 진행되는 물건으로, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 내부 마감 공사 중이라는 점은 명도 및 활용 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경이 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 6호선 돌곶이역 도보 거리 내 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 소형 면적의 활용성: 14.70㎡ (약 4.45평)의 비교적 작은 면적으로, 1인 사업장이나 소규모 사무실, 스터디 공간 등으로 활용하기에 적합합니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물 표제부상 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 복합 용도가 가능하여 다양한 사업적 활용을 기대할 수 있습니다.

* 성북구 개발 잠재력: 성북구는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 145,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 임대 수익률, 물건 상태, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 현재 내부 마감 공사 중이며 공실 상태이므로, 인수 보증금이 없는 권리 분석상 안전한 물건이라 할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 지역 상권 및 부동산 전문가의 심층적인 조사가 필수적으로 요구됩니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.