나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12755 [3] 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ""석관초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 라테라스 기호(가):3층 304호(전유면적 25.27㎡)외 2개호수로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장. 돌곶이역(6호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 3층 304호 외 2개호수로서
외벽 : 치장석재(대리석)붙임마감
내벽 : 몰탈위페인팅마감
바닥 : 세멘몰탈마감
창호 : 하이샷시 창호마감임.

이용상태

본건 304호,305호,306호는 사무소(공실상태)이며 가격시점 현재 내부마감공사중(내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)임.

설비내역

자체 냉.난방 시설이고 위생.급배수 설비, 옥외 소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심, 자세한 사항 도시계획과 문의), 소로3류(폭 8m 미만)(2021-11-18)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12755 (3)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 50-39 라테라스 3층 305호 (신주소: 서울특별시 성북구 화랑로35길 10)

용도: 근린상가 (건축물대장상 근린생활시설/업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택) 복합 용도)

감정가: 182,000,000원

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

건물면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 공동담보

* 건물 상세

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 3층 305호에 해당합니다.

건물 외벽은 치장석재(대리석) 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 세멘몰탈 마감, 창호는 하이샷시 마감입니다.

내부 마감 공사 중(내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)인 상태입니다.

* 토지 상세

토지는 부정형의 토지로 인접 토지와 등고평탄하며 건부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 대지면적은 365.5㎡이며, 본 건의 토지 지분 면적은 6.60㎡입니다.

* 건축물대장 정보

건물명: 라테라스

준공일: 2024년 09월 12일

총 층수: 지하 2층, 지상 12층

세대/호수: 총 38호

건축면적: 215.29㎡

연면적: 2122.61㎡

건폐율: 58.9%

용적률: 497.25%

주용도: 공동주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 다세대주택

2. 입지조건

* 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 서울특별시 성북구 석관초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 점포, 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서, 공공시설, 아파트 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 및 도로 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다.

지하철 6호선 돌곶이역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(석관지구중심)으로 지정되어 있습니다.

기타 제한사항으로는 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 등이 있습니다.

주변에 혐오시설에 해당하는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 03월 28일 접수된 주식회사스탠다드스타에이엠씨의 근저당권(을2)입니다.

본 경매 절차 진행 시 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권설정, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존 및 공유자전원지분전부이전 등기는 말소될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리 분석

감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 파악되지 않았습니다. 낙찰 시 해당 권리를 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 분석 및 주의사항

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

이는 해당 물건에 대항력 있는 유료 임차인이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 혹시 모를 상황에 대비하여 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 점유 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 상권 현황

본 물건은 서울 성북구의 역세권 지역에 위치하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합 상권입니다.

인근에 석관초등학교, 석관시장 등이 있어 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 다세대주택과 함께 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 활력이 기대됩니다.

* 수요 및 공급 분석

반경 내 주거 밀집 지역 및 학교가 위치하여 기본적인 수요층은 확보되어 있습니다.

다만, 건물 자체의 내부 마감 공사가 진행 중이고 공실 상태라는 점은 현재 공급 대비 수요의 불균형이 존재할 수 있음을 시사합니다. 향후 상가 이용 활성화에 따른 수요 증가 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 주거 및 교육 환경

북서측 인근에 석관초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 공동주택(아파트, 다세대주택)이 다수 분포하여 주거 환경 또한 비교적 안정적입니다.

* 편의 및 기타 시설

석관시장과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

또한, 관공서 및 공공시설 접근도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 관련 리스크

현재 본 건(305호)은 공실 상태이며, 내부 마감 공사 중입니다. 잔금 납부 후에도 공사가 완료되지 않았거나, 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있으므로 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

* 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 기타 리스크

토지 이용 계획상 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 개발 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 돌곶이역 인근의 역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 주거단지, 학교, 시장 등이 있어 잠재 고객 확보가 용이하며, 건축물대장상 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며 내부 마감 공사가 진행 중이라는 점, 그리고 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성은 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 현황의 미상 정보와 미확인 권리 사항은 입찰 전 반드시 추가 확인을 통해 리스크를 최소화해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 돌곶이역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 배후 수요: 인근 주거단지, 학교, 시장 등을 기반으로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 업무시설 등 다용도로 활용 가능한 공간입니다.

* 권리관계 명확화 예상: 말소기준권리 이하 권리들의 소멸이 예상되어 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다. (단, 미확인 권리 사항은 주의 필요)

9. 예상 입찰가

감정가 182,000,000원을 기준으로, 현재 물건의 공실 상태 및 내부 마감 공사 진행 중인 점, 그리고 잠재적 권리 사항에 대한 확인 필요성을 고려할 때, 감정가의 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 약 163,800,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.