나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7003 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "일산은행초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 2층 203호 外 1개호로서, (사용승인일 : 2023.03.28.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 방송설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

현재 지적미정리 상태로서 업무 및 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

현재 지적미정리 상태로서 토지이용계획확인서가 발급되지 않는 상태임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 신청채권자 신한은행은 2025. 12. 15.자 보정서에 대지권 포함된 계약서 사본 및 매매대금 완납증명서를 첨부하여 제출함.
2. 공매절차가 진행 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경7003 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 722,000,000원

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

토지면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2023.03.28

1.2. 특이사항

* 대지권미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며 신청 채권자인 신한은행은 대지권 포함 계약서 사본 및 매매대금 완납 증명서를 제출함.

* 공매 절차가 진행 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "일산은행초등학교" 북동측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2024-12-02, 채권금액: 1,000,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1 (신한은행 근저당권)을 포함하여, 갑3~갑13에 해당하는 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 등은 미상입니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 김경태 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-12-02)

* 을1: 신한은행 근저당권 (2024-12-02, 1,000,200,000원) - 말소기준권리

* 갑3~갑13: 각종 압류, 가압류, 임의경매 (2025.02.03 ~ 2026.02.26) - 모두 말소 예정.

등기부채권 총액은 2,155,170,916원입니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 상태

본건은 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 환경 및 잠재력

주변에 주거시설(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 학교, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 2023년 사용승인된 신축 건물로 현대적인 시설을 보유하고 있으며, 지역 개발 상황에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 학교(일산은행초등학교)가 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 다만, 이는 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고 관련 서류가 제출되어 있어 매각 절차 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 등기 완료까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공매 절차 진행 중

본건은 현재 공매 절차가 진행 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차와 중복되거나 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

6.3. 현황 공실

건물이 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익 발생까지 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 2,155,170,916원으로 감정가 722,000,000원 대비 상당히 높습니다. 이는 권리관계가 복잡하고 채무 부담이 크다는 것을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 3월에 사용승인된 신축 건물로 외관상 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권 미등기, 공매 절차 동시 진행, 현황 공실이라는 주요 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 다수의 채권자가 존재하며 등기부채권 총액이 매우 높아 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 주변 개발 가능성과 현재 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 일산 식사동 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 예상보다 낮은 낙찰가율이 형성될 경우, 시세 대비 좋은 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최저매각가격, 주변 실거래가 및 임대 시세, 공실률, 공매 절차의 진행 상황 및 결과 등을 종합적으로 파악하는 것이 필수적입니다. 제공된 정보에는 최저매각가격이 포함되어 있지 않아 정확한 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건은 대지권 미등기, 공매 진행 중, 현황 공실 등의 특이사항이 많으므로 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않아 분석에 반영하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.