나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6802 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층에프916호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제9층 제에프915호 外3개호 로서 (사용승인일: 2022-06-08) 외 벽: 복합판넬 및 돌붙임 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 창 호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공장(지식산업센터)’ 임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지ㆍ경보설비 및 주차장 설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, ‘공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6802 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 704 고양아크비즈지식산업센터 9층 에프916호

용도: 지식산업센터 (공부상 용도)

감정가: 1억 8,200만원

토지 면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

건물 면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2022년 6월 8일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 ‘고양바이오매스 에너지시설’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 및 물류창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

건물 구조 및 현황: 철근콘크리트 구조로 2022년 6월 8일에 사용 승인된 지하 2층, 지상 15층 건물 내 9층 에프916호입니다. 외벽은 복합판넬 및 돌붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감으로 추정됩니다.

토지 이용 현황: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지 위에 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

도로 접면: 물건은 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 국민은행 근저당권 (접수일 2022-06-28, 채권액 720,000,000원)이 아닌, 국민은행의 임의경매개시결정 (접수일 2025-11-24, 채권액 615,172,273원)입니다.

주요 권리 관계:

* 을1 근저당 (국민은행, 720,000,000원)

* 갑3 가압류 (기술보증기금, 68,000,000원)

* 갑4 가압류 (국민은행, 153,635,824원)

* 갑5 가압류 (황건부, 26,408,427원)

* 갑6 가압류 (박정관, 26,890,708원)

* 갑7 가압류 (박상희, 30,743,744원)

* 갑8 임의경매 (국민은행, 615,172,273원) - 본 경매 사건의 개시 결정 권리

* 갑9 압류 (동고양세무서장)

총 등기부 채권액: 약 10억 2,568만원

매각 후 소멸 권리: 상기 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 업무 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

업종 특성: 지식산업센터로서 IT, 제조업, 연구개발 등 다양한 기업들의 입주가 가능하며, 지원시설로서 근린생활시설 또한 입지하고 있습니다.

추가 조사 필요 항목: 본 물건 주변의 주요 산업 단지와의 접근성, 주요 기업 입주 현황, 경쟁 지식산업센터의 공실률 및 임대료 수준 등에 대한 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

교통: 차량 이용 시 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경: 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

주변 시설 검색: 해당 물건 인근에 유해시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, '고양바이오매스 에너지시설'이 인근에 위치하므로, 해당 시설의 운영 및 영향에 대한 사전 파악이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 미확인: 임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래허가가 필요할 수 있어, 향후 매각 또는 전매 시 확인이 필요합니다.

건물 용도 혼재 가능성: 공부상 공장(지식산업센터)이나, 토지 이용상태에서는 근린생활시설, 업무시설 등으로도 이용되고 있다고 명시되어 있습니다. 이는 건축물대장상의 용도와 실제 이용이 다를 경우 발생할 수 있는 문제(이행강제금 등)에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급 지식산업센터로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 개발 계획 및 산업 인프라와의 연계성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

그러나 임차인 현황 미확인, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 주요 리스크 요인입니다.

명확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 최종 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

산업 밀집 지역: 고양시 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 관련 기업 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하며, 소유권 이전이 용이합니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 직원 출퇴근 및 물류 이동에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

향후 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 건물 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

감정가는 1억 8,200만원이며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

투자 수익률, 명도 가능성, 예상 수리 비용 등을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.