나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7096 [2] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ‘도래울중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▮ 구조, 규모, 마감재 등 구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 ‘고양원흥줌시티’ 규 모 지하6층/지상23층 외 벽 강화판넬 마감 및 돌붙임 마감 등 창 호 강화유리 마감 등

이용상태

구 분 내 용 비 고 제1층 제107호 근린생활시설 후첨“내부구조도”참조 제1층 제123호 근린생활시설 후첨“내부구조도”참조

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 2필일단의 가장형의 토지로서, 건부지[업무시설, 제1,2종근린생활시설]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공 업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구 (원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 967번지, 고양원흥줌시티 1층 123호에 소재한 근린생활시설입니다.

본 건의 사건번호는 고양지원 2025타경7096 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 752,000,000원입니다.

토지 면적은 4.63㎡ (약 1.4평)이며, 건물 면적은 30.14㎡ (약 9.1평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 6층, 지상 23층 규모의 집합건물 내 제1층 제123호입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 확인됩니다.

최근 사용승인일은 2022년 9월 26일입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ‘도래울중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측으로는 노폭 약 40미터, 남측으로는 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 외부 도로망과의 연계성이 좋습니다.

'고양 원흥 ZOOM시티'는 창릉신도시와 인접하여 신도시 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(2023년 4월 26일 접수, 624,000,000원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 666,745,748원입니다.

* 임차인 현황

해당 물건에는 강종규(강 )라는 임차인이 등록되어 있습니다.

보증금은 0원, 차임은 200,000원이며, 전입(사업)일자는 2025년 8월 28일입니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

주요 사항으로 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

임차인이 대항력이 없으나, 명도 진행 시 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '고양원흥줌시티'라는 대규모 복합단지 내 근린상가로서, 단지 내 및 주변의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

인근 지역은 근린생활시설과 아파트가 혼재되어 있어 기본적인 상권의 배후 수요가 존재합니다.

창릉신도시 개발 예정에 따른 수혜 및 신규 일자리 창출로 인한 잠재적 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 대형마트(현대식자재마트, 롯데슈퍼프레시, 노브랜드)가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

검색 결과, 고양시 덕양구 인근에는 서울시 운영의 시립묘지, 벽제화장장, 난지물재생센터와 같은 환경기초시설이 존재하나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 도래울초등학교, 도래울중학교, 화수고등학교 등이 반경 1km 내외에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 면에서는 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 서울-문산고속도로 이용 시 서울 접근성이 우수합니다.

이케아, 스타필드, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 뛰어나 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 강종규는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 본 물건의 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일)으로 지정되어 있으나, 외국인 등 대상이며 특정 용도(주택) 토지에 대한 허가 사항으로, 상가 용도로의 이용 및 거래에는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 보입니다. 그러나 향후 토지 거래 시에는 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 건물 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터 상의 건물 호수(1237호, 12층)와 본문상의 정보(123호, 1층) 사이에 차이가 있어, 실제 현장 방문 시 정확한 호수 및 층수 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 고양 원흥 줌시티라는 신축 상가 건물 내 1층에 위치한 근린상가로, 비교적 넓은 도로에 접해 있고 주변 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 유일한 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

단, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 층수 및 호수 확인, 공실 여부, 상권 현황 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: '고양원흥줌시티' 단지 내 및 주변 아파트 단지의 고정 배후 수요 확보 가능.

* 미래 가치 상승 기대: 창릉신도시 개발 계획과 연계된 지역 발전 잠재력 보유.

* 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 뛰어난 접근성: 대형 도로 접면 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(752,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 적극적인 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으나, 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.