나이스옥션 법원경매 청주 2026타경116 [1] 충청북도 진천군 진천읍 성석리 733-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 외부 "가"동 표시, 목록 3번 및 6번 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경116 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 성석리 733-29

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 다가구주택으로 기재됨)

* 감정가: 610,611,660원

* 토지면적: 564.00㎡ (약 170.61평)

* 토지지분: 469.5㎡ (약 141.97평)

* 건물면적: 442.02㎡ (약 133.71평)

* 건물지분: 442.02㎡ (약 133.71평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 농지취득자격증명 (목록 3, 6번 불요)

* 주의사항: 일괄매각, 외부 "가"동 표시

1.1. 입지조건

부동산 감정평가서 요약에 따른 토지 관련 정보는 다음과 같으나, 세부 사항은 기재되지 않았습니다.

* 위치 및 주위환경: (정보 없음)

* 교통상황: (정보 없음)

* 형태 및 이용상태: (정보 없음)

* 인접 도로상태: (정보 없음)

* 토지이용계획 및 제한상태: (정보 없음)

* 제시목록 외의 물건: (정보 없음)

* 공부와의 차이: (정보 없음)

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): (정보 없음)

1.2. 권리분석

해당 물건의 등기부상 권리관계 및 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2012년 8월 31일 접수된 을6 근저당권 (채권자: 청주상당신용협동조합)

* 등기부채권 총액: 1,032,227,510원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: BOBOEVISLOMJONMARIFZODA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-03-17

대항력: 없음

* 임차인: KHUDAIDATOVANVARZHAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-02-23

대항력: 없음

* 임차인: MARUFJONOVSHOKHBOZIKROMZODA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-03-17

대항력: 없음

* 임차인: TOKHATNIAZOVMANSUR

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-24

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-03-14

대항력: 없음

* 임차인: 라

보증금: 0원

차임: 450,000원

대항력: 없음

* 임차인: 쇼

보증금: 0원

차임: 350,000원

대항력: 없음

* 임차인: 알

보증금: 0원

차임: 350,000원

대항력: 없음

* 임차인: 왕군,바

보증금: 0원

차임: 400,000원

대항력: 없음

* 임차인: 율

보증금: 0원

차임: 450,000원

대항력: 없음

* 임차인: 이고

보증금: 0원

차임: 400,000원

대항력: 없음

* 임차인: 이슬

보증금: 0원

차임: 450,000원

대항력: 없음

* 임차인: 정동

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-14

대항력: 없음

* 임차인: 존

보증금: 0원

차임: 400,000원

대항력: 없음

* 임차인: 최재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-15

대항력: 없음

모든 임차인은 등기부상 대항력이 없으므로, 일반적으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 일부 임차인의 경우 전입일자가 오래되었음에도 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 관계나 특이사항이 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 유사 물건 (금성A동, C동, D동): 1991년 건축된 다세대/연립 주택으로, 면적 약 58-62㎡ (전용면적 기준) 기준으로 2025년~2026년 실거래가는 3,800만원에서 4,600만원 (약 38,000,000원 ~ 46,000,000원) 수준입니다. 이는 평당 약 200만원 ~ 260만원의 거래가로 분석됩니다.

* 본건 물건 (단독주택): 건물의 전용면적은 442.02㎡ (약 133.71평)이며, 토지 면적은 564.00㎡ (약 170.61평)입니다. 감정가는 610,611,660원입니다.

* 시세 분석: 본건 단독주택의 감정가는 주변 다세대/연립의 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점이 반영된 것으로 보이며, 건물 자체의 면적 대비 감정가는 약 138만원/㎡ (약 459만원/평) 수준으로, 이는 토지 가치를 상당 부분 포함한 것으로 해석됩니다.

1.4. 생활정보

본건 물건은 진천군 진천읍 성석리에 위치하며, 구체적인 교통, 편의시설, 교육 시설 등의 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어진 지역일 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 인프라 정보는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 지분 매각 건으로, 해당 토지의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 지분 소유주와의 협의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건 외 다수의 부동산이 공동으로 담보 설정되어 있는바, 채무 규모가 크며 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 외부 "가"동 표시: 건물 외부에 별도로 "가"동이 표시되어 있다는 점은, 해당 건축물이 등기부상이나 건축물대장상 누락되었거나, 불법 건축물일 가능성이 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 채권자가 적극적으로 경매에 참여하거나 유찰될 가능성이 있습니다.

* 농지 취득 관련: 목록 3번 및 6번의 경우 농지취득자격증명이 불필요하다는 점은 참고사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진천군 진천읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 지분 매각, 외부 "가"동 표시, 높은 총 채무액 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 주변 유사 부동산 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 토지 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성

* 명도 부담이 없는 임차인 구성 (모두 대항력 없음)

* 진천군 지역 개발 잠재력

1.8. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석, 물건의 고유 특성, 잠재적 리스크 등을 고려하여 본 건의 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 다세대/연립 주택의 실거래가 및 본건의 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 지분매각, 외부 "가"동 표시 등의 위험 요소를 감안하여 감정가의 70% 수준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 427,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.