나이스옥션 법원경매 제주 2026타경265 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 710-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 "사라봉오거리" 동측 인근에 위치하며 일대는 정 비된 기존 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있고 대로변으로 판매 시설, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 3m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접하며 이는 남측으로 왕복 6차선의 아 스콘 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별 관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도 법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 접면도로인 710-15번지는 등기사항전부증명서상 본건 소유자가 아닌 사인(私人) 4인 공유 의 도로이오니 경매시 참고하시기 바람. - 대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) - 벽돌조(1층) 및 경량철골조(2층) 슬래브지붕 2층으로 <사용승인일 : 1985.06.11., 2층 증축일 : 2003.11.25.> 외벽 : 1층 - 제주석붙임, 몰탈위페인팅마감 등 2층 - 판넬마감 등 내벽 : 1층 - 벽지마감, 목재마감, 타일붙임 등 2층 - 벽지마감 등 바닥 : 1층 - 장판마감, 타일붙임 등 2층 - 장판마감 등 창호 : 1층 - 목재창, 알미늄샷시창 2층 - 하이샷시창 기호(2-2) - 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 <사용승인일 : 1985.06.11.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등 바닥 : 타일붙임 등 창호 : 알미늄샷시창

이용상태

기호(2-1) - 1층 : 주택으로 이용 중임. 2층 : 주택(공사 중) 임. 기호(2-2) - 변소(현재 창고로 이용 중) 임.

설비내역

기호(2-1) 1층은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 기존벽체 천막지붕 단층 창고 약 4.3㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일반건축물대장상 '위반건축물'[건축과-29817(2025.07.15.)호에 의거 위반건축물 표시{무 단증축(2025년): 1층/경량철골구조/단독주택-외부계단/5㎡}]로 표시되어 있으며 해당 부분 은 기호(2-2) 변소 상부에서 2층으로 올라가는 철제 계단으로 추정되오니 경매시 참고하시 기 바람. [후첨 사진용지 참조] - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경265 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 710-6

용도: 단독주택

감정가: 202,491,000원

토지면적: 141.90㎡ (약 42.92평)

건물면적: 104.40㎡ (약 31.58평)

건물 제시외면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유한회사 (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 "사라봉오거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 정비된 기존 주택지대를 형성하고 있으며, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 대로변으로는 판매 시설 및 숙박시설 등도 소재합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 3m의 막다른 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 이 도로는 남측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로와 연결됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 기타 참고사항

접면도로인 710-15번지는 등기사항전부증명서상 본건 소유자가 아닌 사유지 4인 공유의 도로이므로 경매 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김재만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-07

대항력: 없음

* 임차인: 윤성진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부현황

말소기준권리는 2013년 9월 6일 접수된 용담새마을금고의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 124,800,000원입니다.

경매 신청 채권자는 유한회사입니다.

모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보는 주로 연립다세대 또는 다세대 주택의 최근 매매 사례로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 예를 들어, 건입동 886-10번지의 원신사라맨션(연립다세대, 1990년식)은 2026년 4월 9,800만원에 거래되었고, 건입동 708-12번지의 대동주택(다세대, 1989년식)은 2025년 12월 9,300만원에 거래되었습니다. 건입동 666-23번지의 신아타운(나동, 다세대, 1991년식)은 2025년 12월 10,000만원에 거래되었습니다.

현재 건입동 710-6번지 인근 지역에서 본건과 유사한 조건의 단독주택 거래 사례를 직접적으로 파악하기는 어려웠습니다. 따라서 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 유사 물건에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

4.2. 주변 시설

본건은 "사라봉오거리" 인근 주택지대에 위치하며, 대로변으로는 판매시설, 숙박시설 등 상업 시설이 소재합니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

정비된 주택지대에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 인근에 편의시설 및 상업시설이 있어 생활에 편리함이 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변의 구체적인 교육 시설 정보는 제한적이나, 일반적인 주택지대로서 초등학교, 중학교 등의 교육 기관이 분포할 것으로 예상됩니다. (검색 결과에서는 '제주여자상업고등학교', '제주동초등학교' 등이 언급되었으나, 본건과의 직접적인 거리 정보는 명확하지 않습니다).

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물은 '위반건축물'로 표시되어 있으며, 2025년 7월 15일자 건축과-29817호에 의거 '무단증축(2025년): 1층/경량철골구조/단독주택-외부계단/5㎡'로 표기되어 있습니다. 이로 인해 향후 건물 사용이나 매각 시 제약이 발생할 수 있으며, 관련 행정 처리가 필요할 수 있습니다. (건축물대장상 '위반건축물' 표시에 대한 일반적인 내용은 검색 결과에서도 확인됩니다).

6.2. 사유지 공유 도로

본건에 접면한 710-15번지 도로가 본건 소유자 외 4인의 공유 사유지라는 점은 향후 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 건물 상태

건물 감정평가 요약에 따르면 2층은 주택(공사 중)으로 이용 중이며, 변소는 현재 창고로 이용 중입니다. 또한, 제시외 건물(벽체 천막지붕 단층 창고 약 4.3㎡)이 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 건입동에 위치한 단독주택으로, 사라봉오거리 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 토지면적은 약 42.92평, 건물면적은 약 31.58평이며, 제시외 건물 약 1.30평이 포함됩니다. 감정가는 202,491,000원입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크 요인은 '위반건축물'이라는 점과, 접면 도로가 사유지 4인 공유라는 점입니다. 위반건축물은 무단 증축된 외부 계단 등 약 5㎡ 규모로 확인되며, 이는 향후 건물 활용 및 거래 시 문제점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 도로가 사유지이므로 잠재적인 분쟁 소지나 재산권 행사 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 건물 상태가 일부 공사 중이거나 창고로 사용되는 점 등은 명도 및 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제주시 건입동, 사라봉오거리 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 토지 활용: 주택지대에 위치한 단독주택으로, 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통: 대로변 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 시세 비교를 위한 유사 단독주택 거래 사례를 건입동 710-6번지 인근에서 찾기 어려웠습니다. 따라서 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하기에는 제한이 있습니다.

감정가는 202,491,000원이며, 이는 주변의 다세대/연립주택 시세(약 9,300만원 ~ 10,000만원)와 비교했을 때 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다. 그러나 본건의 '위반건축물' 상태와 '사유지 공유 도로'라는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준을 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

즉, 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 시작하여, 현장 조사 및 법률 전문가 상담 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(주) 본 물건에 대한 정확한 시장 가치 산정을 위해서는 해당 지역의 단독주택 실거래가 및 유사 물건에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.