나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50468 [1] 전라남도 순천시 가곡동 398-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 가곡동 소재 '신기공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 남측 부분 중 일부는 현황 도로(통행로)로 이용 중인 것으로 보이나 정확한 사항을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 요함.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 6 ~ 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육 제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '대'이나 남측 부분 중 일부가 현황 도로(통행로)인 것으로 보이는바 정확한 사항을 확인하기 위해서는 정밀 측량을 통한 경계 확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호2-가> 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 새시창호 등임. <기호2-나> 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 시멘트몰탈, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호2-가: 주택으로 이용 중임. 기호2-나: 방으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호2-나의 공부상 용도는 창고이나 현 방으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 감정평가서 상의 제시외 건물 중 ㄷ,ㄹ,ㅋ,ㅌ은 매각 제외)
2.본건 토지와 인접 토지의 경계가 불분명함
3.본건 건물 및 제시외 건물 중 일부가 인접 토지에 걸쳐있거나 넘어가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50468 (1)

소재지: 전라남도 순천시 가곡동 398-5

용도: 단독주택

토지면적: 202.00㎡ (약 61.11평)

건물면적: 49.46㎡ (약 14.96평)

건물 제시외면적: 52.59㎡ (약 15.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 169,103,570원

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 가곡동 소재 '신기공원' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 주거나지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남동측으로 노폭 6~7미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 토지는 유사 사다리형의 평지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이 기준권리 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 117,746,946원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 홍

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2015-12-29

- 대항력: 있음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 점유 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변에 위치한 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

- 가곡빌라 (963-6번지, 1995년 준공): 55.32㎡ (약 16.74평)의 전용면적을 가진 다세대가 2025년 5월 5,300만원에 직거래되었습니다. 평당 약 316.6만원 수준입니다.

- 드라마시티목련마을 (980-1번지, 2003년 준공): 33.88㎡ (약 10.25평)의 전용면적을 가진 연립이 2025년 12월 3,000만원에 중개거래되었습니다. 평당 약 292.7만원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택과는 물건의 성격 및 토지 면적에서 차이가 있습니다. 본건 토지 면적은 202.00㎡(약 61.11평)으로, 상기 비교 대상 주택들의 전용면적보다 현저히 넓습니다. 따라서 본건의 가치는 건물보다는 토지의 가치가 더 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다. 감정가 169,103,570원을 토지 면적으로 환산 시 평당 약 276.7만원 수준으로, 주변 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 '신기공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 버스정류장이 있어 순천 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 지역 특성상 단독주택 및 주거지 위주의 환경으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불분명 및 인접 토지 침범: 본건 토지와 인접 토지 간의 경계가 불분명하며, 본건 건물 및 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있거나 넘어와 있는 상황입니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁이나 소유권 관련 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다. 정확한 사항 확인을 위해 정밀 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함 및 제외: 일괄매각으로 제시외 건물도 포함되나, 감정평가서 상의 제시외 건물 중 ㄷ, ㄹ, ㅋ, ㅌ은 매각에서 제외됩니다. 이 제외된 부분에 대해 법정지상권 등이 성립될 여지가 있습니다.

* 현황 도로 이용: 본건 토지의 남측 일부가 현황상 도로(통행로)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이 부분의 정확한 이용 현황 및 법적 성격 확인을 위해 추가적인 조사가 필요하며, 이는 토지 사용 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 권리: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금이 0원입니다. 이는 낙찰자의 직접적인 재산상 손실은 없음을 의미하지만, 임차인의 점유 지속 가능성 등 사용수익에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 가곡동에 위치한 단독주택으로, 202.00㎡(약 61.11평)의 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 169,103,570원입니다. 주변 단독주택 및 주거 지역의 특성을 가지며, 공원 인접으로 쾌적한 환경을 제공합니다. 그러나 토지 경계 불분명, 인접 토지 침범, 제시외 건물 제외 및 잠재적 법정지상권 문제, 현황상 도로로 이용되는 토지 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수할 보증금이 0원이라는 점은 재정적 부담을 덜어주는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 202.00㎡(약 61.11평)의 토지 면적은 향후 개발 가능성 또는 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 경매 할인 가능성: 심각한 법적, 경계 관련 리스크로 인해 본건은 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 이러한 리스크를 감수하고 해결할 의향이 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,103,570원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 본건 토지 면적의 가치를 고려한 적정 수준으로 보입니다. 하지만, 본건은 토지 경계 불분명, 인접 토지 침범, 부분적 건물 중복 등 다수의 중대한 하자 및 리스크를 포함하고 있어, 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수할 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 재정적 부담은 없습니다. 다만, 이러한 리스크들을 감안하여 일반적인 경매 투자보다 낮은 비율로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 시간을 고려하여, 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 의견이며, 정확한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.