나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31053 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1322호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 소재하는 기존 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장 및 기차역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 제13층 제1322호로서, (사용승인일: 2022.09.01) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비(16인승) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 3차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: -.

물건 비고

- 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31053 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1322호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 [cite: provided]

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 소재하는 기존 상가지대로 형성되어 있어 일반적인 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: provided]. 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 있고 기차역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다 [cite: provided]. 또한, 북측 4차선, 동측 3차선, 남측 2차선 도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다 [cite: provided]. 주변에는 NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스, 광주은행, 전남대학교, 광주기아챔피언스필드 등 다양한 생활 및 편의시설이 인접해 있습니다. 본 물건 주변에서 유해하거나 혐오스러운 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 유한회사비알케이

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행, 56,520,000원 (말소 예정) [cite: provided]

* 주택임차권: 이혜선, 184,300,000원 (전입 2022.10.25, 확정 2022.10.25) (말소 예정) [cite: provided]

* 강제경매: 주택도시보증공사, 184,300,000원 (개시결정 2026.04.08) (말소 예정) [cite: provided]

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: provided]. 인수해야 할 보증금은 0원입니다 [cite: provided].

임차인 현황으로는 김순만 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없습니다 [cite: provided]. 주택임차권자로 등재된 이혜선 씨는 보증금 184,300,000원이 있으나, 등기부상 해당 권리는 말소될 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다 [cite: provided]. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주역 역세권에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다 [cite: provided, 5]. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 또한, 신안동에는 소상공인 지원을 위한 '소상공인 신성장 지원센터'가 건립될 예정으로, 지역 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다. 광주역을 중심으로 한 교통 요충지로서의 이점을 바탕으로 잠재력이 있는 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이하며, 주변 도로망도 잘 갖추어져 있습니다 [cite: provided]. 생활 편의시설로는 인근의 편의점, 식당, 카페는 물론, NC백화점, 롯데백화점, 홈플러스와 같은 대형 쇼핑 시설과 은행, 병원 등도 가까운 거리에 위치합니다. 또한, 전남대학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다. 여가 활동으로는 광주기아챔피언스필드가 근거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 등기부상 명확한 권리관계로 인해 낙찰 후 소유권 인수와 관련된 법적 리스크는 적은 편입니다. 그러나 임차인 이혜선 씨의 경우, 보증금이 184,300,000원이지만 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며 등기부상 말소 예정입니다 [cite: provided]. 만약 법원이나 등기부상 정보와 다른 상황이 발생할 경우, 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 감정가(233,000,000원) 대비 최근 실거래가(전세/월세)가 181,400,000원~188,900,000원 수준으로 파악되어, 시세 조사 시 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 2022년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 문화/여가 시설 접근성이 우수하며, 등기부상 권리관계도 명확하여 낙찰 후 소유권 인수에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가와 최근 유사 건물의 임대 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권의 탁월한 입지

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 관리 상태 우수 예상

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 편의시설 인접

* 안정적인 임대 수요 예상 (대학가, 상업지구 인접)

9. 예상 입찰가

감정가 233,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(전세/월세) 추이를 고려할 때, 본 건물의 예상 입찰가는 약 198,000,000원에서 210,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준입니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으며, 보증금 인수 여부, 임차인의 실제 점유 상태, 주변 유사 물건의 매매 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.