나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50463 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 수하임2차 제202동 제23층 제2303호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주상용건물 등이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 23층 2303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복6차선 포장도로, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 구분건물은 등기사항전부증명서상 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 민간임대주택으로서 임대의무기간 중에 있는 것으로 판단되어 일반 공동주택 대비 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바람. - 임대관계 세부사항은 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50463 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2303호

건물명: 수하임2차

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

감정가: 306,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

- 전용면적: 84.45㎡ (약 25.55평) (제시된 건물면적 기준)

- 분양면적: (제공된 자료에 구체적인 수치 미기재, 통상 전용면적보다 약간 넓을 수 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

공동담보, 미납된 관리비 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, "동광양중학교" 남측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주상용건물 등이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 전반적인 교통상황은 양호함.

단지 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 진입로가 잘 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07, 120,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (등기부 요약상 지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 덕성엔지니어링

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 송 )

- 보증금: 225,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-08-03

- 확정일자: 2024-09-25

- 배당신고일자: 2024-10-14

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.5. 총 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원.

등기부 채권 총액: 345,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 강제경매 225,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 중심상업지대로 분류되며, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 주변 상가 및 시설

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 동광양중학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설

중심상업지대에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됨.

5.3. 주변 환경

아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2026년 04월 14일 현황 조사 기준, 미납된 관리비 403,660원이 확인되었음. 경매 낙찰 시 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 함.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 해당 채무가 다른 담보물건과 공유되고 있음을 의미함. 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 민간임대주택 관련 제한

본 구분건물은 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 민간임대주택으로서 임대의무기간 중에 있는 것으로 판단됨. 이로 인해 일반 공동주택 대비 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 사항을 재확인할 필요가 있음.

6.4. 혐오시설 관련 (참고)

본 물건지의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설이 특정적으로 언급된 내용은 없으나, 광양시 일부 지역(예: 황금동)에서는 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민들의 반대 및 우려가 보도된 바 있음. 따라서 해당 지역의 전반적인 개발 계획 및 환경 민원 동향을 참고할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시의 중심상업지대에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역임. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 분석됨. 다만, 미납 관리비, 민간임대주택으로서의 잠재적 이용/처분 제한, 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소임.

8. 투자포인트

8.1. 우수한 입지

중심상업지대에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발하며, 교통 접근성이 좋음.

8.2. 권리관계 명확

모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 명확하며, 임차인으로 인한 인수 부담이 없음.

8.3. 인근 개발 잠재력

주변 아파트 단지 및 상업시설과의 연계성을 고려할 때, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있음.

9. 예상입찰가

상기 물건의 감정가는 306,000,000원임.

인수되는 보증금은 없으나, 미납 관리비, 민간임대주택 관련 제한, 공동담보 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

최근 시장 동향 및 본 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있음. (예: 275,400,000원 ~ 290,700,000원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 지역 개발 계획 등 심층적인 추가 조사가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.