나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30350 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 제내리 1237 제일오투그란데 105동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 제내리 소재 "백제예술대학교" 남동측 인근에 위치하는 제일오투그란데아파트 제105동 제5층 제502호로서, 주위는 단독주택, 교육 시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

1-가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승 강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로를 통해 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역. 가축사육제한구역(2025-12-01) (상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30350 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 제내리 1237 제일오투그란데 105동 5층502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 182,000,000원

토지면적: 73.26㎡ (약 22.16평)

토지지분: 73.2642㎡ (약 22.16평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.973㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 제내리 소재 "백제예술대학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 교육시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 사다리형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로를 통해 주출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-12-01, 상대/절대제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류(갑4)입니다. 이에 앞서 소유권보존(2017.03.31, 주식회사아태디앤씨) 및 소유권이전(2017.05.02, 임정환) 등기가 이루어졌습니다. 이후 주식회사케이뱅크의 가압류(갑5, 2026.02.02) 및 채권자 최지선에 의한 강제경매개시결정(갑6, 2026.04.08)이 등기되었으며, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 145,178,492원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이동섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 최지선

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-23

확정일자: 2025-04-23

배당신고일자: 2026-05-06

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인 최지선(전입일자 2025-04-23)이 존재합니다. 그러나 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있으며, 임차인 현황에서도 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우 배당을 제대로 받지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거지역과 교육시설(백제예술대학교)이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 인근에 대규모 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 확인 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 봉동제일오투그란데아파트

주소: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 제내리 1237

사용승인일: 2017년 3월 2일

단지 규모: 총 11개동, 526세대

최고 층수: 15층 (본건은 5층)

주차: 총 335대 (지상 4대, 지하 20대) - (총괄표제부 정보와 다소 차이가 있으나, 세대수 대비 주차 공간은 양호한 편입니다.)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최지선(보증금 150,000,000원)이 존재합니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고, 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 배당을 받을 가능성이 있으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 최지선이 채권자로서 직접 강제경매를 신청한 점은 보증금 회수 가능성을 높이는 요인이지만, 100% 보증금 전액 회수를 장담하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 입지 조건, 교통, 단지 내 편의시설 등 주거 만족도를 높이는 요소들을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 명확히 분석해야 하며, 법원 공고 내용을 면밀히 검토하여 최종적인 인수 여부를 확정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 상품성이 양호하며, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 완주군 봉동읍은 지역 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있어 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 제일오투그란데 아파트의 70.274㎡ 면적은 2026년 7월 3일 156,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 84.97㎡(약 25.70평)으로, 이는 70.274㎡보다 큰 면적입니다. 최근 84.973㎡ 면적의 임대차 계약 보증금은 145,000,000원(2026년 7월)이었습니다. 감정가는 182,000,000원으로, 최근 매매된 유사 면적의 가격보다는 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 인수 보증금

물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인 최지선(보증금 150,000,000원)의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 간주합니다.

* 주의: 상기 내용은 공적 자료에 기반한 것이나, 실제 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 완전히 배제되지 않으므로, 입찰 전 반드시 법원에 재확인하여 최종 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가는 182,000,000원이나, 최근 유사 면적 매매가(70.274㎡ 기준 156,000,000원)와 임대차 보증금(84.973㎡ 기준 145,000,000원)을 고려할 때, 감정가가 다소 높을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 0원을 전제로, 유사 면적의 매매가격을 참고하여 감정가 대비 약 90% ~ 97% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.