나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31042 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정공원역" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파 트, 단독주택, 학교, 상업용 부동산 등이 소재하는 주상혼용지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 승강장, 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 4층 404호로. 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31042 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층404호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 세대별 면적 정보 (참고: 건물면적은 공급면적 기준, 전용면적 별도 확인 필요)

공급면적: 107.72㎡ (약 32.43평)

전용면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

건물 총 세대수: 40세대

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 203,000,000원

매각기일: (별도 기재 필요)

1.6. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 4층 404호

이용상태: 아파트

내부 마감: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 - 벽지 마감 등, 창호 - 새시창 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철 1호선 송정공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정공원역" 남측 인근에 위치함.

주변에는 아파트, 단독주택, 학교, 상업용 부동산 등이 소재하는 주상혼용지대로 주위 환경은 무난함.

2.3. 주변 시설

단지 북측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

인근에 송정공원이 위치하여 휴식 및 여가를 즐길 수 있는 환경을 제공함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

근저당권: 우리은행 (102,000,000원, 2018-05-29) - 말소기준권리

주택임차권: 김현이 (178,000,000원, 2024-06-17) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (207,593,891원, 2026-04-08) - 말소

압류: 국민건강보험공단 (2026-06-12) - 말소

압류: 북광주세무서장 (2026-06-16) - 말소

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김현이

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-04

확정일자: 2019-09-16

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 없음)

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

송정공원역 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

아파트, 단독주택, 학교, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 지역 내수 소비 기반이 존재함.

최근 준공된 비교적 신축 아파트 단지(송정크레지움센트럴)로, 주변 시세 및 수요에 따라 안정적인 가치를 유지할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

주위 환경 정보상 학교가 소재한다고 기재되어 있으나, 본건 아파트 단지와의 정확한 거리는 추가 확인 필요.

5.2. 편의 및 녹지공간

단지 인근 송정공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

송정공원역을 이용한 도심 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 관련 지역 이슈

광산구 지역에서는 생활 쓰레기 소각장(자원회수시설) 설치에 대한 논의가 지속되고 있으며, 일부 지역에서 후보지로 거론되고 있음. 본건 소재지인 송정동이 직접적인 후보지는 아닐 가능성이 높으나, 광산구 전반의 환경 및 지역 이미지에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려될 수 있음. 이러한 시설 건립은 지역 주민 간 찬반 갈등을 유발하며, 향후 지역 발전 계획에도 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서상 "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인 정보가 확인되었음.

등기부 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 일반 경매 절차에 따라 소유권 이전 시 권리 관계는 명확히 소멸될 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 신축 아파트로, 지하철역과의 접근성이 우수하고 송정공원이라는 녹지 공간이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없어 명확한 권리 낙찰이 기대됩니다. 다만, 광산구 지역 내에서 진행 중인 쓰레기 소각장 설치 관련 논의가 지역 전체에 잠재적인 영향을 줄 수 있다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송정공원역 역세권 아파트로 교통 편의성이 높음.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태 및 주거 만족도가 좋을 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 인근 시세 비교, 경쟁 물건 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 물건임.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 투자 고려 사항을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금이 없고, 감정가 203,000,000원을 기준으로 보수적으로 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 142,100,000원 ~ 182,700,000원

(참고: 이는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 본 분석은 참고용입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.