나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31065 [1] 광주광역시 광산구 선암동 555 선운모아엘가 105동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 선암동 소재 '선운택지개발지구' 내에 위치하는 선운모아엘가 제105동 제1층 제103호로서, 주위는 아파트 및 상업용 부동산 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제1층 제103호로서, 　외벽 : 치장석재, 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 보도 분리된 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31065 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 선암동 555 선운모아엘가 105동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 351,000,000원

토지면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

토지지분: 46.367㎡

건물면적: 79.52㎡ (약 24.05평)

건물지분: 79.5181㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (경매 신청 채권액: 174,262,537원)

특이사항: 유동화물건, 중복사건 (주식회사리드코프 경매, 2026타경30978)

1.1. 입지조건

위치 및 환경: 대상 물건은 광주광역시 광산구 선암동에 위치한 '선운택지개발지구' 내 선운모아엘가 아파트 단지 내 105동 1층 103호입니다. 주변은 주로 아파트 단지와 상업용 부동산이 소재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 원활하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편으로 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 단지 서측으로 보도와 분리된 아스팔트 포장 도로가 접해 있습니다.

토지 이용: 물건의 토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 5월 26일 접수된 하나은행 근저당(을1, 채권금액 198,000,000원)이 본 물건의 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 428,443,102원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 선운택지개발지구는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역 상권입니다.

주변에 다양한 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

택지개발지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 아파트는 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 1층에 위치합니다.

내부 구성: 제공된 정보상 건물면적은 79.52㎡ (약 24.05평)이며, 이는 전용면적일 가능성이 높습니다. 분양면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적인 아파트 구조로 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

설비: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 바닥 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 본 물건지 인근에는 선운초등학교, 선운중학교 등 교육 시설과 선운근린공원 등 녹지 공간이 소재하고 있습니다. 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등 대형 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매 절차가 진행되는 물건으로, 채권의 이전 및 관리에 따른 복잡성이 있을 수 있습니다.

중복 사건: 본 사건 외 다른 사건번호로도 동일 물건에 대한 경매가 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 변동 가능성을 높일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

개발 제한: 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 계획상의 제한은 향후 재산권 행사나 건물 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 택지개발지구 내 아파트로, 안정적인 주거 환경과 함께 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 또한, 인수해야 할 임차인 보증금도 없습니다.

유동화 물건 및 중복 경매 사건이라는 점, 그리고 일부 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

안정적인 주거 단지 내 위치: 선운택지개발지구 내에 위치하여 주거 편의성이 높고, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리상 안전한 물건: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

실수요자에게 적합: 깨끗한 권리 관계와 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자의 내집 마련 기회로 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 351,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 아파트의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰 사례, 현재 부동산 시장 상황, 물건의 장단점, 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 이러한 부담 없는 조건은 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 아파트 단지의 최근 매매 동향 및 유사 면적 아파트의 실제 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 확보하여 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.