나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31064 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 「신안사거리」 남동측 인근, 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제9층 제905호로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 중 제9층 제905호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 석재마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측, 남측으로 각각 도로와 접하며, 단지 남서측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층905호

용도: 오피스텔

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

감정가: 227,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 49.08㎡

건물지분: 49.0765㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 7.35㎡

토지지분: 7.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 「신안사거리」 남동측 인근, 광주역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 광주역과 인접한 입지적 장점을 더욱 부각시킵니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제9층 제905호입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 이루어져 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 가장형의 오피스텔 건물 부지이며, 단지 북측, 동측, 남측으로 도로와 접해 있습니다. 특히 단지 남서측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장으로의 차량 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 소유권보존 (2022-09-16) - 유한회사비알케이

* 을1: 근저당권 (2022-09-16) - 우리은행 (채권금액: 56,520,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (2022-09-16 접수, 2022-10-11 전입/확정) - 홍수연 (임차보증금: 175,300,000원) - 말소

* 갑2: 강제경매 (2026-04-09 접수) - 주택도시보증공사 (채권금액: 175,300,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (주택도시보증공사 명의로 보증금 175,300,000원, 차임 0원)

* 전입일자(사업일자): 2022-10-11

* 확정일자: 2022-10-11

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 모든 권리(을2 주택임차권, 갑2 강제경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 광주역 이용객 및 주변 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있으며, 이는 오피스텔로서의 임대 수익 잠재력을 높이는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 1층에는 편의점이 있으며, 도보 거리 내에 추가 편의점, 카페, 식당가(신안동 먹자골목) 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, NC백화점, 광주은행 등이 인근에 있어 쇼핑 및 금융 활동이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

광주역이 인접해 있어 기차 이용이 편리하며, 주변 버스정류장과 간선도로 이용 또한 원활하여 시내외 이동이 편리합니다. 차량 출입이 용이하며, 건물 내 충분한 주차 공간(세대당 1.29대)을 확보하고 있어 거주자 편의를 높입니다.

5.3. 주변 환경

주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설 관련 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임차인의 보증금 및 차임은 파악되었으나, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 고려는 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

다수의 도시관리계획 상 용도지역 및 지구, 구역 지정으로 인해 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 그러나 본 물건은 이미 신축 오피스텔로 사용 중이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 광주역한국아델리움 오피스텔로, 비교적 최근 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 광주역 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 모두에 적합한 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 '인수되는 권리 없음' 상태로, 명확한 권리 분석이 가능하여 낙찰 후 추가 부담이 적습니다. 다만, 감정가 대비 총 채무액이 소폭 높은 편이지만, 신축 건물의 가치와 쾌적한 주거 환경을 고려할 때 시세 반영 입찰이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화가 거의 없어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 역세권 입지: 광주역과 인접하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 생활 편의시설이 풍부하여 거주 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 및 명도가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 소유권 분쟁의 소지가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,000,000원입니다. 최근 신축된 오피스텔로서 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 이상의 가치를 지닌다고 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 신축 건물 프리미엄과 시세 변동 가능성을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.