나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31057 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등인 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 제18층 제1823호로서, 외벽: 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호; 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복3차로,남측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 11월 12일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임6038,임차보증금 금188,400,000원, 차임 월 금110,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경31057 (1) 사건으로 진행되는 본 물건은 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 18층 1823호에 소재한 오피스텔입니다.

총 감정가는 23,400만원이며, 토지 면적은 7.35㎡ (약 2.22평)이고 건물 면적은 49.08㎡ (약 14.84평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1. 1 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치하며 '광주역'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 혼재된 상업업무지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 본 물건의 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로로는 북측에 왕복 5차로, 동측에 왕복 3차로, 남측에 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.

1. 2 권리분석

본건은 집합건물로서 등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

소유권보존은 유한회사비알케이 명의로 2022년 9월 16일에 등기되었습니다.

을구의 첫 번째 권리인 우리은행의 근저당권 56,520,000원(2022년 9월 16일 접수)이 말소기준권리입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

노상현 임차인의 주택임차권(보증금 188,400,000원)은 2022년 11월 1일 전입 및 확정, 2024년 11월 14일 배당신고하였으나 대항력은 없습니다. 또한 을2번 권리로 등기되었으며 말소 예정입니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경31057)은 2026년 4월 9일에 등기되었으며, 채권액은 169,560,000원이고 역시 말소 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 244,920,000원으로 명시되어 있으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1. 3 상권분석

본 물건은 광주역 인근의 상업업무지대에 위치하여 주변에 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 발달해 있습니다.

이는 오피스텔의 임대 수익 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

유통업 등 다양한 상업 활동이 가능한 지역으로 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1. 4 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층부터 지상 20층까지 있으며 본 물건은 18층에 위치합니다.

내외부 마감은 벽지, 타일, 돌붙임 등으로 되어 있으며 창호는 새시 창호입니다.

일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본 시설은 구비되어 있습니다.

주변으로 다양한 교통망이 형성되어 있어 출퇴근 및 이동이 용이할 것으로 보입니다.

1. 5 잠재적 리스크

가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 임차인 노상현과 관련된 부분입니다.

비록 등기부상 대항력이 없고 말소 예정인 주택임차권으로 등기되어 있으나, 188,400,000원의 임차보증금이 존재하고 임차권등기명령이 접수된 이력이 있습니다.

감정평가서 상 '임대관계 미상'이나 '경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람'이라는 문구가 있어, 잔존 채권이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서 입찰 전 임차인과의 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 광주역 인근 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 기본적인 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

다만, 임차인 노상현의 높은 보증금과 임차권등기명령 이력으로 인해 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 7 투자 포인트

광주역세권의 상업업무지대에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

오피스텔로서 전용 면적이 비교적 넓어 실거주 또는 임대 사업용으로 활용 가치가 있습니다.

부동산강제경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

감정가 23,400만원을 기준으로, 잠재적 리스크(특히 임차인 관련)와 명도 비용, 기타 경매 관련 부대 비용 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 시세 조사가 병행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능하나, 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있습니다.

다만, 본 물건의 경우 임차인 관련 리스크와 채권 총액 등을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준인 16,380만원 ~ 18,720만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 예비 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 명도 가능성, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.