나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30842 [1] 광주광역시 광산구 도천동 167 윤슬의아침수완8차레이크빌리지 104동 지상1,2,3층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광산구 도천동 소재 '드메르웨딩홀' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단지형 연립주택, 주거나지, 점포 등이 혼재하는 타운하우스단지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층~지상3층 건물내 지상1,2,3층으로, 외벽:돌붙임마감, 내벽:벽지,타일,인테리어마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 연립형 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부에 폭 8M 도로를 통해 단지 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2021-01-29),가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30842 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 167 윤슬의아침수완8차레이크빌리지 104동 지상1,2,3층102호

용도: 다세대주택

감정가: 881,000,000원

토지면적: 331.55㎡ (약 100.3평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합 계열사 추정)

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 소재하며, '드메르웨딩홀' 북동측 인근에 위치해 있습니다.

주위 환경은 단지형 연립주택, 주거나지, 점포 등이 혼재하는 타운하우스 단지로 구성되어 있습니다.

교통 여건은 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 폭 8미터 도로를 통해 단지 북측의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 농업협동조합 계열사(농OOOOOOO, 농업협동조합자산관리회사, 전남낙농업협동조합)에 의해 신청되었습니다.

등기부상 말소기준권리로는 2025년 3월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권액 672,000,000원)이 기재되어 있습니다. 다만, 해당 권리가 '말소'로 표기되어 있어 정확한 말소 여부 및 경매 절차상 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

경매 개시 결정 등기는 2026년 3월 24일 전남낙농업협동조합 명의의 임의경매(채권액 560,000,000원)로 이루어졌습니다.

임차인 현황으로는 주식회사카길애크리퓨리나가 있으나, 배당신고일자는 2026년 6월 29일이며 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 0원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되나, 관련 정보는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '윤슬의아침' 타운하우스 단지 내에 위치한 다세대주택입니다.

최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, '윤슬의아침' 단지 내 연립/다세대 주택의 전용면적은 약 112.35㎡ ~ 130.17㎡ (약 34.0평 ~ 39.3평) 범위에서 거래되었으며, 거래 금액은 350,000,000원에서 407,000,000원 사이입니다. 이는 제곱미터당 약 269만원에서 362만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 물건의 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.7평)으로, 최근 거래된 사례보다 면적이 작습니다.

이에 따라 본건의 감정가 881,000,000원은 최근 실거래가 대비 제곱미터당 가격(약 1037만원)이 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리는 감정평가 시점과 실거래 시점의 시장 상황 차이, 또는 물건 자체의 특수성(예: 3개 층 사용, 고품질 마감 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 환경은 단지형 연립주택과 주거나지가 밀집한 주거지역이며, 일부 점포와 '드메르웨딩홀'이 인근에 위치해 있습니다.

기본적인 위생 및 급수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 별다른 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 도천동 근린공원이 위치해 있어 생활 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 실제 시장 가격 간의 큰 차이는 투자 시 높은 가격으로 낙찰받을 위험을 내포합니다.

등기부상 근저당권이 '말소'로 기재되어 있으나 경매의 말소기준권리가 될 수 있는 점은 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치한 '윤슬의아침' 타운하우스 단지 내 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

그러나 최근 주변 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정된 점은 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

입찰 시에는 본건 면적과 층수, 내부 상태 등을 면밀히 조사하여 실질적인 가치를 재평가하고, 감정가와 시장가와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

'윤슬의아침' 단지는 지역 내 인지도가 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

감정가와 실거래가 간의 차이를 활용한 저가 매수의 기회를 모색할 수 있습니다 (단, 면적 및 가치 평가 재확인 필수).

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 기반한 제곱미터당 평균 시세는 약 323만원입니다.

본건 물건의 면적(84.97㎡)을 기준으로 환산한 예상 시장가는 약 274,000,000원에서 307,000,000원 수준으로 산정됩니다.

본건의 높은 감정가와 채권액을 고려할 때, 유찰 가능성도 있으나, 제시된 시장 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가는 300,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 물건 고유의 가치에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.