나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30363 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-10 롯데아파트 102동 15층 1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 "서신초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 서측인근으로 '백제대로'가 통과함과 동시에 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 제15층 중 제15층 제1501호로, - 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

조사일 현재 아파트 1세대로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

* (서신동 5-10)은 대체로 부정형의 완경사지로 '아파트 건부지'로 이용 중임 * (서신동 5-1)은 대체로 사다리형의 평지로서, '단지 외부 주차장'으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

* 서신동 5-10 : 제1종일반주거지역(2025-12-30), 제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2025-12-30), 자연경관지구(자연경관지구(6, 화산)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 * 서신동 5-1 : 제1종일반주거지역(2025-12-30) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원 2026타경30363(1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-10 롯데아파트 102동 15층 1501호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 208,000,000원입니다.

토지 면적은 53.01㎡ (약 16.04평)이며, 건물 면적은 84.72㎡ (약 25.63평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물은 1993년 3월 30일에 사용 승인된 롯데아파트로, 해당 물건은 총 15층 중 15층에 위치합니다.

아파트는 총 6개동 396세대로 구성되어 있으며, 본 물건의 전용 면적은 84.72㎡ (약 25.63평)입니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동에 소재하며, 주변 주거 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

단지 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 차량으로 접근이 용이합니다.

서측으로는 간선도로인 '백제대로'가 통과하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 등기부상 채권 총액은 273,527,759원입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(103,400,000원)이며, 이보다 후순위인 모든 권리(근저당 1건, 가압류 5건, 임의경매 1건)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 거주 중입니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 11월 25일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 진행 시 주의가 필요하며, 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서신동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

배후 단지 세대수(396세대)가 풍부하며, 주변 학교 등 유동 인구 또한 형성되어 있어 안정적인 주거 상권이라고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 1993년에 준공되어 연식은 있으나, 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 구조로 건축되었습니다.

건물 내부에는 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 총 368대의 주차 공간(지상 4대, 지하 13대)이 확보되어 있습니다.

교육 시설로는 단지 남측 인근에 서신초등학교와 한솔유치원이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 시가지경관지구, 자연경관지구, 소로2류 접합 등 도시계획시설이 일부 포함되어 있어 향후 토지 이용에 대한 관련 법규를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다.

비록 인수 보증금이 0원으로 신고되었으나, 2011년부터 전입하여 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 '0원'인 경우에도 특별한 사정이 있을 수 있으므로, 명도 협상 및 관련 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 건물 준공 연도가 1993년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 시내 중심부에 위치한 롯데아파트로, 기본적인 생활 편의 시설과 교통망을 갖춘 주거 단지에 속합니다.

경매 진행 시 대부분의 권리는 소멸되므로 법적 권리상 문제는 적으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

건물의 연식과 임차인 이슈를 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명도 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 전주시 완산구 서신동 핵심 지역에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

* 교통: 백제대로 인접 및 버스 정류장 이용 편리.

* 학군: 서신초등학교, 한솔유치원 인접으로 자녀 교육에 유리합니다.

* 시세 대비: 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 투자 가치 판단 가능. (단, 감정가가 최신 시세를 반영하지 못할 수 있음)

* 임차인: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인은 명도 협상 여부에 따라 유리한 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일: 29,000만원 (134.64㎡, 2층) - 본건과 면적이 상이함

* 2026년 6월 21일: 17,300만원 (84.72㎡, 7층)

* 2026년 7월 28일: 17,800만원 (84.72㎡, 12층)

본건의 면적인 84.72㎡ (약 25.63평) 기준, 최근 실거래가는 2026년 6월 7층이 17,300만원, 7월 12층이 17,800만원으로 형성되어 있습니다.

감정가는 208,000,000원이나, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 고려하여 낙찰가율을 책정해야 합니다.

최근 실거래가 상단(17,800만원)을 기준으로, 일반적으로 적용되는 낙찰가율 80~90%를 적용하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 17,800만원의 80% 적용 시: 142,400,000원

* 17,800만원의 90% 적용 시: 160,200,000원

최근 실거래가 하단(17,300만원)을 기준으로 계산하면:

* 17,300만원의 80% 적용 시: 138,400,000원

* 17,300만원의 90% 적용 시: 155,700,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 시장 상황, 경매 참여 경쟁률, 명도 진행 상황 등 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.