나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30308 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 766 상가동 1층 상가118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 소재 "전주역"남동측으로 접하여 위치하 는 '전주역클래시아더스카이 상가동 제1층 상가118호'로서, 주위환경은 북동측과 동측은 전 주역과 KTX철도가 소재하며, 동부대로 주변은 상업, 업무용시설이 남측 후면은 단독주택 등 혼재하는 지역으로 형성되어있습니다.

교통상황

본건 아파트상가단지 남서측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 17번 국도인 동부대로와 접하며, KTX전주역이 북동측으로 인접하여 위치하고 있음에 따라, 도로연계계통이나 구조 와 대중교통 등의 편의성으로 보아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 상가118호로서 외 벽 : 화강석판재 붙임 등 마감. 내 벽 : 세멘몰탈위 수성페인트 마감 등 창 호 : 샷쉬창.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(학원)"용도이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

공용부분에 기본적인 위생 및 급배수와, 화재탐지 및 경보설비와 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 대체로 가로장방형의 지세 평탄한 토지로서 남서측 인접 동부대로보다는 지반이 낮고, 북동측 전주역과는 지반이 등고한 현황 "아파트 및 상가용 토지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트,상가단지 남서측으로 왕복6차선의 동부대로와 접하나, 실제 출입은 전주역 노상주차장에서 보도 출입과, 남동측으로 접한 왕복2차선 정도의 신기1길을 이용하고있습 니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2025-02-20), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대 로1류(폭 35m∼40m)(접함)(2024-08-30), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-22)<철도안전법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 사항등은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 상가위치는 전주역측에서 보면 2층 형태이고, 아파트단지 측에서 보면 1층 형태로 위치해 있습니다.

물건 비고

1.공부상 제2종근린생활시설(학원) 용도이나 현황은 '공실상태'임
1.상가위치는 전주역측에서 보면 2층 형태이고, 아파트단지 측에서 보면 1층 형태로 위치해 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30308 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 766 상가동 1층 상가118호

용도: 근린상가

감정가: 409,000,000원

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지지분: 17.9932㎡ (약 5.44평)

건물면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

건물지분: 66.5958㎡ (약 20.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 전OOOOO

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가에 위치하며, KTX 전주역 남동측에 인접해 있습니다. 주위로는 전주역, KTX 철도, 동부대로가 있으며, 상업 및 업무용 시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황 측면에서는, 남서측으로 17번 국도인 동부대로와 접하고 있으며, KTX 전주역이 북동측에 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

실제 출입은 전주역 노상 주차장에서의 보도 출입과 남동측으로 접한 왕복 2차선 신기1길을 이용합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역(2025-02-20), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m∼40m)(접함)(2024-08-30), 가축사육제한구역, 철도보호지구(2020-12-22) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 5일 접수된 전주복지신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. [cite:user]

경매로 인해 위 근저당권 및 그보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. [cite:user]

소유권 이전 신탁 등기 말소(갑2)는 이미 말소 처리되었습니다. [cite:user]

현재 진행 중인 강제경매(갑4)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite:user]

등기부등본 상 인수해야 할 임차권이나 부담스러운 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:user]

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:user]

4. 상권분석

본 상가는 'KTX전주역 클래시아 더 스카이' 상가동 1층에 위치하고 있으며, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)입니다. [cite:user]

현재는 '공실 상태'로 이용되고 있습니다. [cite:user]

상가의 위치적 특성상 전주역 측에서는 2층처럼 보이고, 아파트 단지 측에서는 1층으로 보이는 독특한 구조를 가집니다. [cite:user]

KTX 전주역을 이용하는 유동인구가 많아 잠재적인 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

주변 지역은 상업, 업무용 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

KTX 전주역 개발 및 '첫마중길' 조성 등 주변 환경 개선 사업이 진행되어 유동인구 증가가 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 KTX 전주역 초역세권에 위치하여 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요를 기대할 수 있으며, 전주시청, 병의원, 주민센터 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교육 환경으로는 초, 중, 고등학교가 근거리에 위치하고 있습니다.

다만, 이 지역은 대로 1류(폭 35m~40m)에 접하고 있으나, 실제 출입은 이면도로를 이용하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 비어 있는 상태로, 즉시 수익 발생을 위해서는 임차인 확보 노력이 필요합니다.

* 위치 인식: 전주역 측에서는 2층, 아파트 단지 측에서는 1층으로 인식되는 이중적인 층수 표시는 상가 이용객에게 혼란을 줄 수 있습니다. [cite:user]

* 지역지구 제한: 철도보호지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 표제부상 주용도: 총괄표제부상 주용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 상가동 내 근린생활시설 및 판매시설로 이용 중에 있습니다. [cite:user]

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 전주역이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 기반으로 잠재력이 높은 상가입니다.

현재 공실 상태이며, 층수 인식에 대한 특이사항이 존재하나, 역세권 개발 및 주변 환경 개선이 지속적으로 이루어지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승이 기대됩니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이며, 임차인 확보를 통해 정상적인 임대 수익을 창출할 수 있다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* KTX 전주역 초역세권 입지: 높은 유동인구와 뛰어난 교통 접근성.

* 주변 개발 호재: 전주역사 개선 사업 등 지역 발전 가능성.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 사항이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 소형 면적: 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능하며, 임차인 모집 용이성 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 409,000,000원입니다.

현재 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 권리 사항이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

초기 입찰 시에는 감정가 수준에서 시작하여, 향후 임대 시세 및 공실 기간 등을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.