나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10216 [1] 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층4-01호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 대안동에 소재하는 구분건물(몰에이지 1030 4층 4-01호 및 5층 5-01호)로서, 부근은 근린생활시설, 재래시장, 업무시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 4층 4-01호 및 5층 5-01호로서, 외벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등. 내벽: 콘크리트 노출 등. 창호: 페어글래스 및 샷시창호 등.

이용상태

현황 공실입니다.

설비내역

본건 건물에 위생설비 및 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있으나, 건물 전체가 공실상태로 정상적인 작동여부는 확인되지 않으니, 이점 유의하시기 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 대로, 남동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(a) 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 역사문화 환경보존지역에 속합니다. 기호(b) 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역(2025-10-27)(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속합니다. 기호(c) 일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 상대보호구역(진주초등학교), 상대보호구역 (진주초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역에 속합니다. 기호(d) 일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 상대보호구역(진주초등학교), 상대보호구역(진주초등학교병설유치원), 역사 문화환경보존지역에 속합니다.

공부와의 차이

기호(1,2) 구분건물은 귀 제시목록상 전유면적이 각 687.98㎡이나, 2016년 1월 19일자 에스 컬레이터 철거로 인한 전용면적 증가로 인해 집합건축물대장 전유면적은 각 718.61㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-에스컬레이터 철거에 따른 전용면적(30.63㎡)이 증가하여 등기상 전유면적(687.98㎡)과 집합건축물대장상의 전유면적(718.61㎡)이 상이하나 집합건출물대장상 면적을 기준으로 평가함
-구분건물 주차장 부분은 집합건축물대장 표제부 사용승인 당시에 '진주시 중앙동 119-5 번지 및 119-7' 양 지상에 건축되어 각 호별 공용면적에 배분되어 등재된 바, 이를 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10216 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의성중부농업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 2,410,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층 4-01호

용도: 판매시설

토지면적: 121.06㎡ (약 36.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 687.98㎡ (약 208.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보 물건임.

1.3. 건축물대장상 면적

집합건축물대장상 전유면적: 718.61㎡ (약 217.50평)

구분건물 주차장 부분은 집합건축물대장 표제부 사용승인 당시에 '진주시 중앙동 119-5 번지 및 119-7' 양 지상에 건축되어 각 호별 공용면적으로 배분되어 등재된 바, 이를 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 진주시 대안동에 소재하며, 부근은 근린생활시설, 재래시장, 업무시설 등이 혼재하는 상업지대임. 과거 진주시의 주요 상업지구로 개발되었으며, 복합 쇼핑몰 및 영화관 등이 입점했던 이력이 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 자유로우며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 편임. 북동측으로 대로, 남동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(a,b,c,d) 모두 일반상업지역, 시가지경관지구(중심 또는 조망권경관지구), 가축사육제한구역(2025-10-27, 모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 속함. 또한, 일부 기호는 중로2류(폭 15m~20m) 또는 소로3류(폭 8m 미만) 및 상대보호구역(진주초등학교, 진주초등학교병설유치원)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 의성중부농업협동조합, 접수일자: 2022-03-11, 권리금액: 3,480,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전9번신탁등기말소 (주식회사한성스퀘어)

* 소유권이전12번신탁등기말소 (주식회사한성스퀘어)

* 근저당권 (의성중부농업협동조합) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사태경건설산업) - 말소

* 압류 (진주시) - 말소

* 임의경매 (의성중부농업협동조합) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 3,557,000,000원임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차보증금은 없으나, 별도의 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 대안동 일대는 과거 서부경남의 주요 패션 상권이자 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰이 들어섰던 중심 상업지대임. 근린생활시설, 재래시장, 업무시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역임.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

판매시설로 등록되어 있으며, 과거 쇼핑몰, 영화관 등이 운영되었던 이력이 있어 상업 시설로서의 잠재력이 높다고 판단됨. 상권 활성화 시 높은 집객 효과를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 4층 4-01호임. 외벽은 알루미늄 복합판넬 마감, 내벽은 콘크리트 노출, 창호는 페어글래스 및 샷시창호 등으로 마감됨.

위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있으나, 건물 전체가 공실 상태로 정상적인 작동 여부는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 차이

에스컬레이터 철거로 인해 등기부상 전유면적(687.98㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(718.61㎡)이 상이함. 본 물건은 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실이용 시 면적 차이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 주차장 공용 면적

구분건물 주차장 부분은 타 필지에 건축되어 공용면적으로 배분 평가되었음. 이에 대한 정확한 권리 관계 및 이용 현황 확인이 요구됨.

6.3. 공실 상태 및 설비 미작동 가능성

현황 공실 상태로, 임대수익 발생 시점 및 공실 장기화 위험에 대한 신중한 검토가 필요함. 또한, 건물 전체 공실로 인해 위생, 승강기, 소방 설비 등의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 추후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 토지이용계획상의 제한

일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.5. 주변 시설

주변에는 근린생활시설, 재래시장, 업무시설 등이 혼재하여 일반적인 상업지구의 환경을 형성하고 있으며, 별도로 확인된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시의 중심 상업지구에 위치한 판매시설로서, 과거 상업 및 문화 시설 집객에 중요한 역할을 했던 건물임. 교통이 편리하고 배후 상권이 형성되어 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됨.

그러나 등기부와 건축물대장상의 면적 불일치, 주차장 공용 면적의 복잡성, 건물 전체 공실 상태 및 설비 작동 여부 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 실질적인 권리 관계 및 현황에 대한 추가적인 조사 및 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 진주시 핵심 상업 지역 내 위치하여 상업적 가치 및 유동인구 확보에 유리함.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 상권 활성화 잠재력: 공실 해소 및 적절한 운영 전략 수립 시 상권 활성화와 더불어 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 감정가는 2,410,000,000원이며, 실제 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크(면적 차이, 공실, 설비 상태 등) 해소 비용, 투자 가치 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공실 해소 가능성 및 필요한 투자 비용을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.