나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10236 [1] 경상남도 진주시 상봉동 1096 상봉한주타운 2동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 상봉동, 봉곡초등학교 북서측으로 직선거리 약400 m 지점에 소재하는 상봉한주타운 2동 2층 207호로서, 부근은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 비교적 무난한 편임.

건물의 구조

1992-08-08 사용승인을 득한 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 19층 건 내 2층 207호로서 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 알미늄샷시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 급`배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄하게 조성된 대체로 가장형의 토지로 아파트부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 중로[왕복2차선]에 접하는 등 사면이 도로에 접하며, 서측으로 정문 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(2024-11-06)(중로2-9호선)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바라며, 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10236 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 1096 상봉한주타운 2동 2층 207호

용도: 아파트

감정가: 14,400만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물정보

상세주소: 경상남도 진주시 진주대로1208번길 20 (상봉동)

건물명: 상봉한주타운

동/호수: 2동 2층 207호

사용승인일: 1992년 8월 8일

건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 슬래브지붕

건물 총 동수: 6동

세대수: 467세대

최고층: 19층

최저층: 1층

본건 층수: 2층

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

토지지분: 20.92㎡ (약 6.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

대지권 면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 59.10㎡ (약 17.88평)

건물지분: 59.1㎡ (약 17.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.10㎡ (약 17.88평) (자료 제공 정보 기준)

분양면적: 제공되지 않음

1.5. 감정평가 요약

감정평가액: 144,000,000원 (14,400만원)

감정평가서 요약: 본건은 진주시 상봉동 봉곡초등학교 북서측 약 400m 지점에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주택지대로 대체로 보통 수준의 주위환경을 나타냄.

1.6. 경매 기본 정보

채권자: 민OO

채권금액: 339,834,738원 (가압류), 370,224,343원 (강제경매) (등기부채권 총액: 435,834,738원)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건이 소재한 진주시 상봉동은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통(버스정류장)이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편임.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 봉곡초등학교가 북서측 직선거리 약 400m 지점에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업지역 접근이 가능하여 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. (자체 조사 결과)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 6월 21일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(채권금액 96,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있음. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부는 추가적인 확인이 반드시 필요함.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

임대차 관계는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 확인되지 않았으므로, 업무 진행 시 반드시 재확인해야 함.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 단지 내 또는 인근 상가 시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함. 학교가 인접해 있어 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 상업시설 및 관공서, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

봉곡초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 사용승인을 득한 노후 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있음.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 인근 시세 및 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리 내용 확인 및 인수 여부에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수할 임차인이 존재할 가능성에 대한 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 진주시 상봉동에 위치한 상봉한주타운 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음. 봉곡초등학교가 인접하여 학군 수요도 기대할 수 있음. 다만, 건축된 지 30년 이상 경과된 노후 아파트이며, 감정평가 당시 내부 확인에 제한이 있었던 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 상기 리스크 요인들을 충분히 검토하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 진주시 상봉동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 꾸준함.

* 교통 및 학군: 차량 및 대중교통 접근성이 무난하며, 봉곡초등학교 인접으로 교육 환경이 우수함.

* 최근 시세 반영: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 위치함.

* 임대 수익 가능성: 전월세 정보를 통해 임대 수익 창출 가능성을 엿볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 59.10㎡ 면적으로 환산하여 시세를 분석한 결과, 평당 약 206만원에서 245만원 선의 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 59.10㎡ 면적의 잠재적 가치는 약 12,220만원에서 14,525만원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가는 14,400만원으로, 시세 범위 상단에 위치합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황, 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 13,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.