나이스옥션 법원경매 진주 2026타경132 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 467-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재 "봉곡초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 주택, 근 린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 주상용건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-16)(접합) 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (봉곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교병설유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로 (사용승인일:2011.7.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 공부상 근린생활시설(현황 주거용으로 이용 중인 것으로 소유자 탐문조사됨). 2~4층 : 단독주택(다가구주택)임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 기호(2) 1층은 귀 제시목록 및 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 소유자 탐문 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
-목록2 건물1층 공부상근린생활시설이나 현황 주거로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경132 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 467-9 (신주소: 경상남도 진주시 촉석로 111)

용도: 근린주택 (건축물대장상 주요용도: 단독주택, 현황 1층 근린생활시설(주거 이용), 2-4층 다가구주택)

감정가: 774,024,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2011년 7월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물

토지 면적: 159.70㎡ (약 48.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 399.28㎡ (약 120.78평)

건물 제시외 면적: 23.00㎡ (감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)

채권자: 봉곡새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재 "봉곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임. 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 시가지경관지구(일반)

* 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-16) 접합

* 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)

* 상대보호구역(봉곡초등학교, 봉곡초등학교병설유치원)

* 역사문화환경보존지역

2.4. 주변 시설

* 인근에 봉곡초등학교, 봉곡초등학교병설유치원이 있어 교육 환경이 양호함.

* 주변에 주택 밀집 지역이 있으며, 근린생활시설 및 시장이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 본건은 근린주택으로, 주거 및 상가 용도로 활용 가능성이 있음.

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 주거 및 상업 지역에 형성되는 시설들이 있을 것으로 예상됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: L

보증금: 3,000,000원

차임: 430,000원

전입일자: 2025-07-02

배당신고일자: 2026-06-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: Z

보증금: 3,000,000원

차임: 270,000원

전입일자: 2023-03-03

배당신고일자: 2026-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 강

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-29

배당신고일자: 2026-06-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 박

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-28

확정일자: 2019-02-28

배당신고일자: 2026-06-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-25

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력은 없으므로 권리분석상 주의가 필요함.

* 임차인: 주식회사 로유패션

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2024-11-25

확정일자: 2024-11-25

배당신고일자: 2026-06-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 7월 12일자 봉곡새마을금고 근저당권 (을2)

* 토지 등기부채권 총액: 444,000,000원 (근저당 3건, 압류 2건, 임의경매 1건)

* 건물 등기부채권 총액: 444,000,000원 (근저당 3건, 임의경매 1건)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 모든 권리는 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진주시 봉곡동 일대는 주택가와 근린생활시설, 시장이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있음. 봉곡초등학교와 인접하여 학군 수요도 일부 존재함.

4.2. 주변 시세 비교 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 주로 개별 세대(유닛)의 거래 내역으로, 본건과 같은 근린주택 전체 건물과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 신정그린빌 (2004년식, 49.6㎡): 2024년 1월 6400만원 거래 (약 130만원/㎡)

* 다세대 (15-16, 2014년식, 35.86㎡): 2024년 3월 4100만원 거래 (약 114만원/㎡)

* 동서빌라 (2003년식, 70.8㎡): 2026년 1월 7000만원 거래 (약 99만원/㎡)

위 시세는 개별 세대 기준이며, 본건은 2011년 준공된 4층 규모의 근린주택(총 면적 399.28㎡)임을 감안할 때, 개별 세대 시세와 직접 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 774,024,000원이며, 이는 건물 전체에 대한 평가액입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 봉곡초등학교, 봉곡초등학교병설유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 근린생활시설과 시장을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 버스 정류장 등 대중교통 이용도 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

* 건물 1층이 공부상 근린생활시설이나 현황 주거로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경이나 행정 처리에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함되어 있으나, 감정평가액 산출 시 토지 사용 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 판단되었음.

6.2. 임대 관계 미상

* 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 임대 조건 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 모든 임차인의 대항력은 없음)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재의 4층 근린주택으로, 2011년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다. 주거와 근린생활시설이 복합된 건물로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 1층의 용도 불일치와 임대차 관계 일부 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 774,024,000원이며, 총 채무액은 444,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 봉곡동 지역의 근린주택으로, 주거 및 상업 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 2011년 준공 건물로 연식이 비교적 젊어 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 봉곡초등학교 등 교육 시설과 근접하여 실수요자 및 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 모든 권리관계가 말소될 예정이므로, 권리 분석상 안전성이 높은 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 774,024,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 개별 세대 거래가로, 전체 건물의 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 주요 기준으로 삼아 시장 상황 및 건물의 수익성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

총 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가가 감정가를 초과하더라도 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 총 채무액(444,000,000원) 대비 감정가(774,024,000원)의 차이가 상당하여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

수익률 및 투자 목적에 따라 다르겠지만, 일반적으로 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본건의 경우, 최신 건축 연도와 복합 용도의 장점을 고려하여 감정가 대비 약 80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 619,000,000원 (774,024,000원 x 0.80) 정도로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 및 투자 가치를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.