나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10480 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 12층 1202호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅마감 및 화강석 마감 등 창 호 : 새시 창호 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 대로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 제1종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용 중임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2025.09.22.) 있음(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2020.01.23. 확정일자 2021.07.06.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10480 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (단, 등기부상 강제경매 신청 채권자는 박상희로 확인됨)

물건종류: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 1202호

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.92731㎡ (약 4.82평)

건물면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

건물지분: 48.7657㎡ (약 14.75평)

1.3. 감정평가

감정가: 145,000,000원

1.4. 건물정보

건축년도: 2016년 (준공일: 20160524)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 12층 1202호

용도: 공동주택(도시형생활주택(원룸형))

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지이용 및 도로

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임. 남측으로 대로3류(폭 25~30m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 규제가 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 (2023.07.19. 압류, 창원시)

3.2. 인수되는 권리

을7 (2025.09.22. 주택임차권등기, 권리자: 박상희, 금액: 120,000,000원)

본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됨. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 함.

3.3. 말소되는 권리

갑3 (2020.07.28. 소유권이전2번신탁등기말소)

갑5 (2021.07.20. 소유권이전4번신탁등기말소)

갑6 (2023.07.19. 압류)

갑7 (2025.05.27. 압류, 동래세무서장)

갑8 (2026.04.09. 강제경매, 채권자: 박상희, 금액: 120,445,100원)

3.4. 임차인 현황

임차인: 박상희

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.01.23

확정일자: 2021.07.06

배당신고일자: 2025.09.22

대항력: 있음 (매수인 인수)

4. 상권분석

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 창덕중학교 인근으로 교육시설 접근성이 양호함. 지역 내 상업시설 및 주거시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 생활 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)가 갖추어져 있음. 주변 편의시설 및 교통환경은 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 7번 순위의 주택임차권등기(2025.09.22.)로, 금액 120,000,000원 상당의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 배당 순위 및 실제 배당금을 면밀히 확인하여 인수 금액을 파악해야 하며, 전액 변제되지 않을 시 잔액을 매수인이 부담해야 함.

6.2. 내부 상태 확인

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 이용 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있음.

6.3. 시세와의 괴리 가능성

최근 주변 유사 물건(프림빌, 성우하이빌 등)의 매매 사례(2024년 2월 기준, 63.942㎡ 기준 약 7,423만원~7,823만원, 73.26㎡ 기준 약 8,800만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(145,000,000원, 48.77㎡)와 상당한 시세 차이가 발생할 수 있음. 이는 감정가 대비 낮은 입찰가 산정의 근거가 될 수 있으나, 임차인 인수 부담을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 주변 시세와 감정가 간의 상당한 차이를 보이고 있어, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

창원시 동읍 지역의 개발 가능성과 꾸준한 주거 수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

8.2. 소형 면적

48. 77㎡의 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

8.3. 감정가 대비 합리적 입찰 기회

대항력 있는 임차인 인수 부담과 주변 시세와의 괴리 등 리스크 요인에도 불구하고, 감정가 대비 합리적인 수준의 입찰가를 통해 투자 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 부담 및 주변 유사 물건의 시세(약 1.16백만원~1.22백만원/㎡)를 고려할 때, 해당 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 부담을 제외한 순수 부동산 가치 평가 및 잠재적 리스크를 감안하여, 낙찰 후 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 145,000,000원을 기준으로, 리스크를 고려한 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

본 입찰가는 잠재적 인수 보증금(120,000,000원)의 배당 결과 및 최종 인수 금액에 따라 총 지출액이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 배당표를 확인하고 인수 금액을 정확히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.