나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3420 [1] 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.04.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 ‘선남선노공단’내에 위치하는 공장으로서 부근은 지방도 인근의 중소규모의 공장, 공업나지, 식당 등의 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있는 등 부근의 상황 대체로 보통입니다.

토지의 상황

1) 교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측 인근에 '선노로(923번 지방도)', 남측 근거리에 '성주로(30번 국도)'가 통과하는 등 교통상황 대체로 보통입니다. 2) 형상 및 이용상황 본건 기호 1) 및 2)는 2필 일단의 사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중입니다. 3) 접면 도로상태 본건 기호 1), 2)는 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 4) 토지이용계획사항 본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 기호 1) 및 기호 2) :계획관리지역(2026-03-09)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형) , 가축사육제한구역(2026-03-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>. 5) 제시목록외의 물건 - 3. 건물의 구조 및 현상, '4) 부합물 및 종물관계' 참조바랍니다. - 본건 토지상에 컨테이너가(사무실 등) 소재하나 철거, 이동이 가능한 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였습니다. 6) 공부와의 차이 없습니다. 7) 기타 - 임대관계 : '건물의 구조 및 현상'의 기타란을 참고 하시기 바랍니다. - 본건 토지 중 기호 1)은 전체 면적중 일부(김종진 지분 전부)에 대한 감정평가이나 합법적인 건물의 소재, 채권기관(중소기업은행 성서공단부점)이 제출한 위치확인 동의 서(확정일자:2016.07.01.)에 의거하여 위치를 확인하였으니 경매진행시 참고 하시기 바랍니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호 3), 4), 5), 6) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서 - 주기둥 : H-Beam - 벽 체 : 판넬노출, - 바 닥 : 콘크리트위 하드너 등 마감, - 창 호 : 새시창 등 마감, 기호 3-1) 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 2층건으로서 - 외 벽 : 사이딩판넬 등 마감, - 내 벽 : 벽지, 자기질타일 등 마감, - 바 닥 : 장판지, 자기질타일 등 마감, - 창 호 : 새시창 등 마감, 2) 이용상황 기호 3), 4), 5), 6) : 공장, 기호 3-1) : 1층 - 사무실, 2층 - 기숙사로 이용중입니다. 3) 냉난방설비 기호 3-1) 2층 부분에 전기판넬에 의한 난방설비 되어 있습니다. 4) 부합물 및 종물관계 본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'에 표시된 것처럼 제시외건물인 기호ㄱ) ~ ㅈ)이 소재하여 감정평가의 목적을 고려하여 실지조사시 개략적인 실측으로 면적을 사정하여 감정평가하였습니다. 5) 공부와의 차이 없습니다.

기계/기구의 현상

1) 기계기구의 현상 본건 기계기구는 Water Jet Loom, Flat Yarn Manufacturing Equipment(연신기), Over Head Crane, 수변전설비 등으로서 현상 및 관리상태 보통시됩니다. 2) 기계기구의 설치사항 본건 기계기구는 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-7번지내 설치되어 있으며 동장소에서 실사하였습니다. 3) 기타참고사항 본건 기계기구 중 기호9) Flat Yarn Manufacturing Equipment는 현재 미가동 상태입니다.

공작물의 현상

본건 토지상에 토지를 보호하기 위한 옹벽은 토지 가격에 화체되었으며, 마당포장, 담장, 펜스, 저수조, 대문 등은 별도의 경제적가치가 희박하여 토지에 포함하여 감정평가하였 습니다.

기타참고사항

1) 임대관계 : 본건 공장의 일부를 임대중인것으로 사료됩니다. 2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1은 전체 면적 중 일부(김종진 지분 전부)에 대한 감정평가이나 합법적인 건물의 소재, 채권기관(중소기업은행 성서공단부점)이 제출한 위치확인 동의서(확정일자:2016.07.01.)에 의거하여 위치 확인
토지 보호를 위한 옹벽은 토지가격에 화체되었으며, 마당포장, 담당, 펜스, 저수조, 대문 등 구조물은 토지에 포함하여 평가
이동 가능한 컨테이너 매각 제외
기계기구 중 일부 미가동상태로 정상작동 여부 파악 불가(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3420 (1)

소재지: 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-7

용도: 공장

감정가: 5,428,224,400원

토지면적: 6,890.00㎡ (약 2,084.22평)

토지지분: 6,202.3328㎡ (김종진 지분 전부)

건물면적: 2,766.20㎡ (건물 전체 매각)

매각대상: 토지 일부(김종진 지분) / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항:

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함.

* 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 일부 기계기구는 미가동 상태로 정상 작동 여부 확인이 어렵습니다.

* 토지 보호용 옹벽, 마당 포장, 담장, 펜스, 저수조, 대문 등 구조물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 본 물건은 토지 일부(김종진 지분 전부)에 대한 감정평가이나, 합법적인 건물의 소재 및 채권기관(중소기업은행)의 위치 확인 동의서(2016.07.01. 확정일자)에 근거하여 위치가 확인되었습니다.

주의사항:

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함.

* 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 일부 미가동 기계기구의 정상 작동 여부는 파악 불가합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 '선남선노공단' 내에 위치한 공장으로, 부근은 지방도 인근의 중소규모 공장, 공업 나지, 식당 등의 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 '선노로(923번 지방도)', 남측 근거리에 '성주로(30번 국도)'가 통과하여 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지 상황:

* 형상 및 이용: 2필 일단의 사다리형 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 접면 도로: 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 중소기업은행 근저당권(접수일 2016.07.01., 채권최고액 45억원)이 말소기준권리가 되어, 해당 권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 토지 등기부상 채권 총액은 약 86억 3천만 원, 건물 등기부상 채권 총액은 약 84억 2천만 원으로, 감정가액(54억 2822만 4400원)을 상회합니다.

* 임차인 현황:

* (주)아진지점: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2025-06-26, 확정일자 2025-11-18, 배당신고일자 2026-06-16. 대항력 없음.

* BHUIYANAYAN: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2026-01-08. 대항력 없음.

* ISLAMADIYA: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2026-01-08. 대항력 없음.

* TANGINA: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2026-01-08. 대항력 없음.

* 김길순: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-12-22. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 '선남선노공단' 내에 위치한 공장으로, 주변은 중소규모 공장, 공업 나지, 식당 등의 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 지방도 인근에 위치하여 물류 이동 및 접근성은 양호합니다.

* 공업 지역의 특성상, 상권은 산업 시설 종사자들을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 주거 목적의 생활 편의시설 정보는 직접적인 연관성이 적습니다.

* 공장 인근의 근린생활시설(식당 등)은 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 지방도 인근에 위치하여 성주군내 타 지역 및 인근 도시로의 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 기계기구 상태: 일부 기계기구가 미가동 상태로 정상 작동 여부 확인이 어려워, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 특정 지분 감정평가: 물건의 일부(김종진 지분)에 대한 감정평가이었으나, 건물 전체 및 토지 일부 지분이 일괄 매각되므로, 소유권 분쟁의 위험은 낮으나 복잡한 이해관계는 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 이동 가능한 컨테이너를 제외한 제시외 건물들은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 성주군 선남선노공단 내 위치한 공장으로, 토지 일부와 건물 전체가 일괄 매각되는 건입니다.

* 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정이어서 권리상 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 일부 미가동 기계기구 및 토지 이용 계획상의 제한 사항은 사전 확인이 필요합니다.

* 산업 단지 내 위치와 교통 접근성을 고려할 때, 공장으로서의 가치를 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공장 밀집 지역 내 위치하여 산업 시설로서의 수요가 기대됩니다.

* 주요 도로 접근성이 양호하여 물류 이동에 용이합니다.

* 권리관계가 복잡해 보였으나, 대부분 소멸될 예정으로 인수 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 최소화됩니다.

* 토지 일부 지분 감정이었으나 건물 전체와 일괄 매각되어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 5,428,224,400원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 공장 가치 상승 가능성, 기계기구 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 상세 시세 조사, 전문가 상담 등을 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.