나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3432 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 원교리 103 주공아파트 2동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재"포산고등학교"북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제3층 제308호 단위세대로서 (사용승인일: 1985.12.03) - 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 하이섀시 및 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

통상의 급·배수 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 왕복 6차선 포장도로, 남동측 및 북서측 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 북동측 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-현16)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-07-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 원교리 103번지에 위치한 주공아파트 2동 3층 308호입니다. 아파트로서, 주거용으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 59.56㎡ (약 18.02평)이며, 토지 지분 면적 또한 59.56㎡입니다. 건물 면적은 46.74㎡ (약 14.14평)이며, 건물 지분 면적 역시 46.74㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 아파트 중 3층 308호 단위세대입니다. 1985년 12월 3일 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일 마감, 창호는 하이섀시 및 알루미늄섀시로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생 설비 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 사건번호는 대구서부지원 2026타경3432 (1)이며, 감정가는 70,000,000원 (7천만원)입니다. 채권자는 달OOOO (달구벌신용협동조합으로 추정)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "포산고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 버스 승강장과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 남서측으로는 왕복 6차선 도로, 남동측 및 북서측으로는 약 8m 폭의 도로, 북동측으로는 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m) 2개, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 10일에 접수된 달구벌신용협동조합의 근저당권(을6)입니다. 경매 개시 결정 등기(갑6) 또한 말소기준권리보다 늦게 접수되어, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 주요 권리 사항)

등기부상 소유권 이전은 1994년 5월 3일 배용창, 2020년 2월 21일 이명진, 2026년 1월 27일 정정식 외 2명(상속) 순으로 이루어졌습니다. 주요 권리로는 달구벌신용협동조합의 근저당(2024-05-10, 6천만원), 주식회사아이엠캐피탈의 가압류(2025-10-15, 약 5천3백만원), 신용보증기금의 가압류(2026-01-27, 약 4천2백만원), 달구벌신용협동조합의 임의경매(2026-04-06, 약 4천7백만원), 대구신용보증재단의 가압류(2026-04-14, 약 1억 4천2백만원), 엔에이치농협캐피탈의 가압류(2026-04-29, 약 2천2백만원) 등이 있습니다. 이 중 근저당(을6)이 말소기준권리이며, 일부 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 약 3억 2천1백만원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내 아파트로, 주변에는 공동주택과 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 상업 시설 이용은 용이하나, 주된 용도는 거주 목적에 맞추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

도보 가능한 거리에 "포산고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 대체로 쾌적한 편입니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 아파트는 1985년 12월에 사용 승인되어 건축된 지 약 39년이 경과하였습니다. 노후화로 인한 시설 점검 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 현장 확인 제약

건축물대장 상 특이사항은 없으나, 실지 조사 당시 거주인 폐문부재로 인해 내부 및 구조 확인이 불가능하였습니다. 이는 잠재적인 하자나 예상치 못한 내부 상태를 파악하지 못했을 가능성을 내포합니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변 환경에 따라 가축 관련 시설의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 준공 39년차 아파트입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 권리 관계는 낙찰 시 대부분 소멸되는 것으로 분석됩니다. 다만, 건물 노후화 및 현장 조사 시 내부 확인 불가라는 리스크 요소를 가지고 있습니다. 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 전반적으로 안정된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 부동산 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 현재 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 39.72㎡)의 거래가는 2026년 1월 4,400만원, 2026년 3월 3,100만원, 2026년 5월 4,000만원으로 확인되었습니다. 본 물건의 전용면적(46.74㎡)이 유사 거래 면적보다 크다는 점을 감안하여 시세 조정 시, 예상 시장 가치는 약 4,500만원에서 5,200만원 범위로 추정됩니다.

건물 노후화, 현장 확인 제약 등의 리스크와 권리 소멸로 인한 낙찰가 상승 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금 영향을 제외하고 산정합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 38,000,000원 (3천 8백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.