나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3409 [1] 대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 105동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대천동 소재 대구한샘초등학교 남동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 내 4층 403호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2011.08.25 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-60)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3409 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 105동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 601,000,000원 (60,100만원)

토지면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

토지지분: 46.5531㎡ (약 14.08평)

건물면적: 144.30㎡ (약 43.65평)

건물지분: 144.2979㎡ (약 43.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 달서구 대천동에 위치하며, 대구한샘초등학교 남동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 아OOOOOO (경매 신청 채권자)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 명도 시 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2021년 3월 12일 접수된 아양새마을금고의 근저당권(채권액 724,800,000원)입니다.

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

소유권이전, 신탁등기말소 등의 권리가 등기부에 존재하나, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 724,800,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트의 일부로서, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 대규모 상업시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 충분히 확보되어 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 진천역계룡리슈빌

위치: 대구광역시 달서구 진천동 602

건축년도: 2011년 8월 25일 사용승인

단지 정보: 총 9개동, 810세대 규모

면적 정보:

전용면적 (건물면적): 144.30㎡ (약 43.65평)

토지 지분 면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

주차: 총 1,507대 (세대당 약 1.86대)

최고층: 31층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

최근 매매 정보 분석:

2026년 5월 5일, 84.85㎡ (약 25.67평) 면적, 20층, 43,800만원에 거래.

2026년 6월 3일, 84.85㎡ (약 25.67평) 면적, 5층, 43,300만원에 거래.

2026년 6월 22일, 121.15㎡ (약 36.65평) 면적, 17층, 52,500만원에 거래.

본 물건은 144.30㎡ (약 43.65평) 면적으로, 최근 거래된 121.15㎡ 면적의 아파트 시세(52,500만원)와 비교 시, 면적 차이에 따른 가격 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

최근 전월세 정보 분석:

2026년 6월 22일, 121.15㎡ (약 36.65평) 면적, 2층, 보증금 37,000만원에 전세 계약.

2026년 5월 22일, 144.2979㎡ (약 43.65평) 면적, 4층, 보증금 43,000만원에 전세 계약.

본 물건과 동일한 면적(144.30㎡)의 전세 계약이 43,000만원에 체결된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인인지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 주차 가능 대수가 약 1.86대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구에 위치한 진천역계룡리슈빌 아파트의 105동 4층 403호로, 주변 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다.

건물 자체는 2011년식으로 연식이 오래되지 않았으며, 전용면적 144.30㎡의 넓은 면적을 갖추고 있습니다.

다만, 임차인 현황이 미상이고 명도 관련 불확실성이 존재하며, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용면적: 144.30㎡ (약 43.65평)의 넉넉한 면적으로, 수요층이 두터울 것으로 예상됩니다.

* 준신축 아파트: 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 현재 시세와 감정가를 고려했을 때, 시장 상황에 따라 추가적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 601,000,000원 (60,100만원)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(121.15㎡)의 아파트가 52,500만원에 거래되었으며, 본건의 전용면적(144.30㎡)을 고려할 때 시장 가치는 약 62,500만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 540,000,000원 ~ 570,000,000원 (5400만원 ~ 5700만원)

인수되는 보증금은 없으므로, 해당 범위 내에서 낙찰가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.