나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3433 [1] 대구광역시 달서구 본리동 430-7 황금하이츠빌 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 '덕인초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, - 외벽 : 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가) 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-73호선)(접합), 가축사육 제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 주택임차권등기 있음(본건 신청채권자는 그 보증금반환채권 양수인임). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 대구서부지원 2026타경3433 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 본리동 430-7 황금하이츠빌 에이동 2층201호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000 원

토지 면적: 56.24㎡ (약 17.0 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 75.86㎡ (약 22.9 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대구광역시 달서구 본리동 소재 '덕인초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-73호선)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육 제한구역 및 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 세부 정보

3.1. 건물 구조, 마감 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다.

외벽은 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 바닥은 장판지 및 타일붙임 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 건축물 상세

건물명: 황금하이츠빌 A동

주소: 대구광역시 달서구 본리동 430-7번지 (신주소: 대구광역시 달서구 대명천로51길 41)

사용승인일: 2001년 08월 31일

총 층수: 4개 층 (지상)

건물 구조: 철근콘크리트조

용도: 공동주택 (다세대주택)

전유부: A동 2층 201호, 면적 75.86㎡

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

소유권 보존 등기일은 2002년 04월 25일입니다.

소유권 이전은 2002년 05월 03일, 2008년 10월 08일, 2020년 08월 07일(협의분할에 의한 상속)에 이루어졌습니다.

말소기준권리는 현대카드 가압류 (2022-09-15, 금21,510,908원)입니다. 본 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

기타 권리로는 롯데카드 가압류(2022-09-22, 말소) 및 주택도시보증공사 강제경매(2026-04-06, 말소)가 있었습니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 김

보증금: 150,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022년 06월 20일

확정일자: 2022년 07월 05일

배당신고일자: 2024년 06월 28일

대항력: 있음.

집합건물 등기부 요약상 을구 12번 주택임차권(2024-06-28 접수, 권리금액 150,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건에는 대항력 있는 주택임차권등기가 있으며, 본 건 신청채권자는 그 보증금반환채권의 양수인입니다. 따라서 배당절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 9,200만원에서 14,500만원 수준으로 파악됩니다.

예시로, 전용면적 69.01㎡의 물건이 9,200만원에, 전용면적 76.52㎡의 물건이 14,500만원에 거래되었습니다.

건축 연도가 1995-1996년인 다른 다세대주택들에 비해 본건(2001년 준공)은 다소 신축에 해당합니다.

5.2. 건물별 시세 동향

본건의 감정가는 150,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가 상단 수준과 부합합니다.

다만, 임차인의 보증금이 150,000,000원으로 감정가와 동일하며, 임차인이 대항력을 가지고 있어 배당 후 보증금 미회수 시 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이 부분이 시세 분석 시 가장 중요한 고려 사항입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육 시설

덕인초등학교가 북서측 인근에 위치하여 학생들의 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 인수 부담 (임차권 등)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 150,000,000원입니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 법적 부담이 발생합니다. 본건의 감정가와 임차 보증금이 동일하므로, 배당 후 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높다고 판단됩니다.

7.2. 지역 개발 및 규제

본건은 중심상업지역, 방화지구, 소로3류에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 도시계획법규상의 제한을 받을 수 있습니다.

7.3. 주변 혐오 시설 유무

제공된 정보를 바탕으로 일반적인 주변 환경 분석을 수행하였으나, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 외부 지도 및 검색 엔진을 통한 확인이 필요할 수 있습니다.)

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 본리동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이며, 배당 후 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 막대한 법적 부담이 존재합니다. 감정가와 임차 보증금이 일치한다는 점은 이러한 인수 금액이 상당할 수 있음을 시사하므로, 철저한 권리분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적으로 요구됩니다.

9. 투자 포인트

본건은 안정적인 다세대주택으로서 도심 내 주거 수요가 꾸준히 존재합니다.

덕인초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

만약 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 신중하게 고려하고, 이를 반영한 적절한 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있을 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 약 14,500만원 수준으로 파악됩니다.

그러나, 본건의 핵심 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이며, 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 법적 주의사항에 따라 잔액 인수 가능성이 매우 높으므로, 실제 투자 시에는 반드시 임차인 인수 보증금을 고려한 총 예상 매입가를 최우선으로 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 인수 부담을 별도로 고려하지 않고 시장 가치를 반영한 입찰가로는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 낙찰 후 추가로 인수하게 될 보증금 잔액을 제외한 금액이며, 실제 총 부담액은 이보다 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.