나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3434 [1] 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 107동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재‘성서고등학교' 동측에 인접하여 위치하는 『성서 2차보성타운 제107동 제10층 제1007호 단위세대』로서 부근은 대규모 아파트단지, 학교, 다가구주택, 단독주택, 식당 등의 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 용이하며, 남측으로 '선원로', 동측으로 '새방로'에 접하며 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하 1층, 지상 18층건 중 제10층 제1007호 단위세대로서 - 사용승인일 : 1997.10.30, - 외 벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 등 내장재, 타일 등 마감, - 바 닥 : 장판지 등 내장재, 타일 등 마감, - 창 호 : 섀시창호 마감입니다.

이용상태

본건은 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 부정형으로서 완경사지대내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성하여 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 30미터의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로 2류(폭 30m~35m)(접합)가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---

물건 비고

주택도시보증공사 대항력포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3434 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 107동 10층1007호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 27.82㎡ (약 8.42평)

건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 ‘성서고등학교’ 동측에 인접하여 위치합니다.

주변은 대규모 아파트단지, 학교, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

교통상황:

단지까지 차량 출입이 용이하며, 남측으로 ‘선원로’, 동측으로 ‘새방로’에 접해 있습니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

주변 시설:

주변은 주거 지역으로, 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없으며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 보입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재할 경우 인수될 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리만 확인됩니다. (제시된 정보 기준)

권리분석 요약:

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2026-04-06)

선순위 임차권 (정윤주): 보증금 150,000,000원, 전입 2022-06-23, 확정 2022-05-03. 인수 대상 입니다.

후순위 임차권 (김선미): 보증금 0원, 전입 2025-08-19. 대항력 있음.

주택도시보증공사(HUG)의 강제경매: 채권액 170,392,434원. 본건 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정 , 보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-23, 확정일자: 2022-05-03, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-19, 확정일자: (미상), 대항력: 있음

임차인 관련 주의사항:

임차인 정윤주 씨는 대항력을 갖추고 있으며 보증금 150,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

임차인 김선미 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 2025년 8월 19일로 비교적 최근이며, 실제 점유 및 거주 여부, 추가적인 권리관계 등을 상세히 조사할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 용산동 지역은 주거 중심의 상권을 이루고 있습니다.

대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집하여 주거 수요가 꾸준하며, 상권 이용객 또한 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

인근 주요 도로인 선원로와 새방로를 통한 접근성이 좋고, 버스 노선도 잘 갖춰져 있어 유동 인구 확보에도 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

‘성서고등학교’가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

편의시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통:

남측 선원로, 동측 새방로에 직접 접하고 있어 차량 이용이 매우 편리합니다.

인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동도 용이합니다.

주거 시설:

성서2차보성타운은 1997년 준공된 총 1012세대 규모의 대단지 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

본건은 전용면적 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 정윤주 씨의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 발생하는 비용이므로, 총 투자 비용 산정에 반드시 반영해야 합니다.

임차인 김선미 씨의 권리관계:

보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 계약 내용 및 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

건축 연도 및 노후화:

1997년 준공되어 약 30년 가까이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련:

HUG가 경매를 신청하였으나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점은 복잡한 권리 관계의 가능성을 시사하므로, 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 아파트입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다는 점으로, 이는 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요인입니다.

감정가 150,000,000원과 인수해야 할 보증금이 동일한 상황에서, 낙찰가를 어떻게 산정하느냐에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 높은 수준의 권리 분석 능력과 함께 인수되는 보증금을 고려한 철저한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 대규모 아파트 단지와 교육 시설, 생활 편의시설이 밀집한 지역입니다.

우수한 교통 환경: 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높습니다.

대단지 아파트의 장점: 1000세대 이상의 대단지로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖춰져 있습니다.

보증금 인수 조건: 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하지만, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정을 통해 잠재적 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차인 정윤주 씨의 보증금 150,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 총 투자 비용은 '입찰가' + '인수 보증금(150,000,000원)'이 됩니다.

최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 유사 면적대의 아파트가 122,500,000원부터 168,000,000원까지 거래되었습니다.

이는 해당 매매 건들의 총 거래 금액으로 추정됩니다. 따라서 본 물건의 총 투자 비용(입찰가 + 150,000,000원)이 이러한 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

가장 높은 최근 매매 사례인 168,000,000원을 기준으로 가정하면,

입찰가 + 150,000,000원 ≤ 168,000,000원

이므로, 입찰가는 최대 18,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 감정가 150,000,000원과 인수 보증금 150,000,000원이 동일한 점을 고려할 때, 만약 입찰가가 0원이라면 총 투자 비용은 150,000,000원이 되어 감정가와 일치하게 됩니다. 하지만 이는 현실적인 입찰가라 보기 어렵습니다.

리스크와 최근 시세, 그리고 보증금 인수 금액을 종합적으로 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 10,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 가격대는 인수되는 보증금과 합산 시에도 시장 가격대를 크게 벗어나지 않으면서 투자 위험을 관리할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.