나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경82 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1220-12 로얄팰리스 8층826호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 대구도시철도2호선"성서산업단지역"북측 인근에 위치하는 "로얄팰리스" 제8층 제826호 단위세대로서, 부근 일대는 산업단지, 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 오피스텔까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로, 도시철도역(이곡역) 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 옥상조경설치지붕 지하6층, 지상15층 건물중 제8층 제826호 단위세대(사용승인일: 2019.11.13)로서 - 외 벽: 화강석, 복합판넬 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시 2중창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하게 조성된 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 폭 약 8미터의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(일반상업용지) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임 (1)기 타: 본건 오피스텔은 시행사(건설사)의 절차 미비, 비용문제 등으로 대지권 이 미등기 상태인바 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 감정평가액은 '적정'대지권 포함한 것이나, 낙찰시 대지권 취득여부 불명이니 반드시 이를 고려하여 입찰 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경82 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1220-12 로얄팰리스 8층826호

용도: 오피스텔

건물면적 (전용면적): 45.54㎡ (약 13.77평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

감정가: 176,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOO (등기부상 경매 신청 채권자는 한빛신용협동조합)

사용승인일: 2019년 11월 13일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

총 층수: 15층

해당 층수: 8층

건물 전체 연면적: 약 61,294.89㎡

2. 입지조건

위치: 대구광역시 달서구 이곡동 소재, 대구도시철도 2호선 성서산업단지역 북측 인근

주위환경: 산업단지, 근린생활시설, 업무시설 혼재 지역

교통상황: 차량 진출입 용이, 인근 버스 승강장 및 도시철도역(성서산업단지역/이곡역) 위치하여 교통 편리

도로상태: 단지 동측 50m 폭, 서측 15m 폭, 북측 8m 폭 도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(일반상업용지) 등

기타: 택지개발지구(사업 완료)

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 17일자 한빛신용협동조합 근저당권 (채권최고액 163,200,000원)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸됨.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자: 2025년 11월 24일

* 확정일자: 2025년 08월 26일

* 배당신고일자: 2026년 06월 15일

* 대항력: 없음. 낙찰자가 보증금을 인수할 의무 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

오피스텔 밀집 및 산업단지, 업무시설 인근 지역으로 풍부한 배후 수요.

근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 임대업 활성화 가능성 높음.

대중교통 접근성이 우수하여 직장인 임차인 확보 용이.

5. 생활정보

교통: 대구도시철도 2호선 성서산업단지역 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근 용이 (성서공단/이곡동 상권).

주거환경: 평균적인 주거 환경으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 핵심적인 리스크 요인. 토지 사용 권리가 불확실하며, 낙찰 후에도 대지권 미취득 가능성 존재. (시행사의 절차 미비, 비용 문제로 인한 미등기 상태)

감정가 산정 기준 불확실성: 감정평가액은 '적정' 대지권 포함하여 산정되었으나, 낙찰 시 대지권 취득 여부가 불확실하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인이나, 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 대비 필요.

7. 종합 의견

본건은 대구 달서구 이곡동의 로얄팰리스 오피스텔로, 성서산업단지역 인근에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

건물은 2019년 사용승인으로 비교적 신축이며, 전용면적 45.54㎡ (약 13.77평)으로 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

최대 리스크는 대지권 미등기 문제이며, 이로 인해 낙찰 후 대지권 확보 여부가 불확실하므로 주의 깊은 판단이 요구됩니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

종합적으로, 대지권 미등기 리스크를 충분히 인지하고 입찰가격을 산정한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 직주근접 입지: 성서산업단지, 대구지방노동청, 계명대학교 등 인근 배후 수요 풍부.

교통 편의성: 지하철 2호선 역세권 및 광역 교통망 접근 용이.

신축급 오피스텔: 안정적인 임대 수익 기대 가능.

대지권 문제 해결 시 추가 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, '이곡동 로얄팰리스' 오피스텔(전용면적 약 45.54㎡)의 경우, 최근 직접적인 실거래가 정보는 찾기 어렵습니다.

그러나 인근 유사 오피스텔들의 시세를 고려할 때, 해당 물건과 비슷한 면적의 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 2억원 사이에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 1억 7천 6백만원으로, 시장 가격 범위 내에 위치하고 있습니다.

다만, 본건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 낙찰 시 대지권을 취득하지 못할 가능성이 있으며, 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.