나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3417 [1] 경상북도 성주군 용암면 용정리 388 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.04.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 용암면 용정리 소재 '용암용정공단' 내에 위치하며, 부근 일대는 중,소규모의 공장 등으로 형성된 소규모 공장지대이며, 여타 주변은 농경지 및 임야 등 으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

(1) 기호(1~5)는 5필지 일단지 부정형의 토지로서 동측 및 북측 하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용중이며, 남서측 일부는 법면 상태입니다. 기호(6)은 부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성하여 창고 시설 건부지로 이용중입니다. 기호(7)은 부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지로서 도로로 이용중입니다. (2)기호(1~6)은 남동측으로 폭 약 5~6미터의 포장 진입도로(사도)와 접하며, 기호(7)은 자체 도로입니다. (3)기호(1,6,7)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호(2~5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

건물의 구조 및 현상

기호(가) 철근콘크리트조 칼라강판지붕 단층건으로서 벽 체 : 몰탈위페인트 등 마감, 바 닥 : 칼라하드너 등 마감, 창 호 : 하이샷시 창호입니다. (화재경보설비 등이 되어 있습니다.) 이용상태 - 공장 기호(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬 및 스레트지붕 2층건으로서 <기존부분 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕> 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인트, 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 장판지 및 타일깔기 등 마감, 창 호 : 목재 및 알루미늄샷시 창호입니다. (위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.) 이용상태 - 1층 : 기숙사, 식당 등 2층 : 기숙사, 사무실 등 <증축부분 : 경량철골조 판넬 및 스레트지붕> 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 판넬 및 타일 등 마감, 바 닥 : 시멘트콘트리트 및 타일깔기 등 마감, 창 호 : 하이샷시 창호입니다. 이용상태 - 1층 : 창고, 보일러실 등 기호(다) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서 벽 체 : 시멘트 몰탈 미장 및 몰탈위페인트 등 마감, 바 닥 : 시멘트콘크리트 등 마감입니다. 이용상태 - 보일러실(공실상태임.) 기호(라) 경량철골구조 강판지붕 단층건으로서 벽 체 : 전면은 무벽체, 측후면은 강판 마감, 바 닥 : 시멘트콘크리트 마감입니다. 이용상태 - 창고시설 기호㉠ 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 기존 건물 벽체를 이용한 구조이며, 벽 체 : 판넬 등 마감, 바 닥 : 시멘트콘크리트 마감입니다. 이용상태 - 기계실 기호㉡ 경량철골조 슬래브 및 판넬지붕 단층건으로서 기존 건물 벽체를 이용한 구조이며, 벽 체 : 유리 마감입니다. 이용상태 - 방풍실 기호㉢ 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서 이동이 용이한 모듈러 구조이며, 벽 체 : 판넬 등 마감입니다. 이용상태 - 창고 기호㉣ 철파이프조 판넬지붕 단층건으로서 기존 건물 벽체를 이용한 구조이며, 벽 체 : 무벽체, 바 닥 : 시멘트콘크리트 마감, 이용상태 - 창고 기호㉤ 경량철골조 강판지붕 단층건으로서 기존 건물 벽체를 이용한 구조이며, 벽 체 : 일부 무벽체 및 강판 등 마감, 바 닥 : 시멘트콘크리트 등 마감입니다. 이용상태 - 창고 기호㉥ 경량철골조 강판지붕 단층건으로서 기존 건물 벽체를 이용한 구조이며, 벽 체 : 무벽체, 바 닥 : 시멘트콘크리트 등 마감입니다. 이용상태 - 창고 기호㉦ 판넬조 판넬지붕 단층건으로서 이동이 용이한 모듈러 구조이며, 벽 체 : 판넬 등 마감입니다. 이용상태 - 창고

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 Mono Rail Crane, 수변전설비, Laminating M/C, Re-Winder, Compressor 외 등으로서 현상 및 관리상태 보통이며, 현재 가동중입니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

(1)공부와의 차이 : 공부상 구조가 기호(가)는 '슬레이트지붕', 기호(나)는 '시멘트벽돌조 슬래브지붕'이나, 실제 기호(가)는 '칼라강판지붕', 기호(나)는 일부 '경량철골조 판넬 및 스레트지붕'입니다. (2)제시외건물 : 별첨 '지적 및 건물개황도'참조(기호 ㉠~㉦) (3)임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 지상 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2026타경3417(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 용암면 용정리 388번지이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 2,168,734,500원입니다.

토지 면적은 총 9386.00㎡ (약 2,839.4평)이며, 건물 총 면적은 1680.80㎡ (약 508.4평)입니다. 제시외 건물 면적은 98.90㎡ (약 29.9평)입니다.

매각 대상은 토지 지분과 건물 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행(중OOOOO)입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보, 지분매각이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각(제시외 건물 포함)이나 지상 컨테이너는 매각에서 제외된다는 점을 유의해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경상북도 성주군 용암면 용암용정공단 내에 위치한 중소규모 공장지대에 속합니다.

건축물대장상 건물(6)은 철근콘크리트구조의 2층 공장으로 총 면적 1518.8㎡(약 459.4평)이며, 건물(8)은 경량철골구조의 1층 창고시설로 총 면적 162㎡(약 49.0평)입니다. 이 두 건물의 합계 면적이 1680.8㎡로, 제시외 건물 98.90㎡를 포함하면 총 건물 연면적은 1779.7㎡ (약 538.3평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 성주군 용암면 용정리 소재 '용암용정공단' 내에 위치합니다.

주변 일대는 중소규모의 공장들로 형성된 공장지대이며, 여타 주변은 농경지 및 임야 등으로 이루어져 있습니다.

토지는 5필지 일단지로, 동측 및 북측 하향 완경사 지대에 대체로 평탄하게 조성되어 공업용 건부지로 이용 중이며, 남서측 일부는 법면 상태입니다. 기호(6) 토지는 동측 하향 완경사 지대에 창고시설 건부지로 이용 중이며, 기호(7) 토지는 도로로 이용 중입니다.

토지는 남동측으로 폭 약 5~6미터의 포장 진입도로(사도)와 접하며, 기호(7) 토지는 자체 도로로 이용됩니다.

토지 용도지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치 제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2006년 12월 18일 접수된 중소기업은행 근저당권(을8, 960,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 가압류 및 임의경매 등기 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 2,579,676,623원입니다.

현황 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: P

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 남

보증금: 10,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2022-04-01

대항력: 없음

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 '용암용정공단' 내에 위치한 공장으로서, 주변은 중소규모 공장들이 밀집한 산업 지역입니다.

주변 지역은 주로 산업 시설 위주로 구성되어 있어, 일반적인 상업 시설보다는 산업 활동에 특화된 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 현황에 따르면, 공장 외에 기숙사, 식당, 사무실, 창고, 보일러실 등 다양한 용도의 부속 건물이 존재합니다.

특히 기숙사와 식당 시설은 공장 근로자들의 편의를 제공할 수 있는 요소입니다.

산업단지 내 위치 특성상, 주요 편의시설이나 주거 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 지분매각: 본건은 공동담보로 묶여 있으며 지분매각으로 진행되므로, 추후 공동 소유자 또는 다른 담보 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적이 98.90㎡ 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함되나, 지상 컨테이너는 제외되는 점을 명확히 인지해야 합니다.

* 공부상 건물 구조 차이: 일부 건물(기호 가, 나)의 공부상 구조와 실제 구조가 상이한 점이 있으나, 감정평가서에 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하나 대항력은 없으며, 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분은 인수 후 관리 여부에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 환경 규제: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치 제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로, 향후 증축이나 특정 업종의 입점 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보와 검색 결과상, 본건 주변에 특이한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 파악되지 않았으나, 지속적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 성주군 용암면에 위치한 산업단지 내 공장 용도의 부동산으로, 토지 면적과 건물 연면적이 상당하여 운영 가능한 규모를 갖추고 있습니다.

소유권 이전 및 담보 설정, 가압류 등이 등기부상 복잡하게 기록되어 있으나, 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

제시외 건물 포함 일괄매각 조건과 공동담보, 지분매각 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: '용암용정공단' 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다양한 부대시설: 공장, 창고 외 기숙사, 식당 등 근로자 편의시설이 포함되어 있어 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 경매 절차 완료 후 등기부상 복잡한 권리관계가 정리되어 인수되는 부담이 적습니다.

* 토지 활용 가능성: 비교적 넓은 토지 면적은 향후 증축이나 사업 확장에 대한 잠재적 가능성을 내포합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 2,168,734,500원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 명도 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 추가 인수 비용은 없습니다.

최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.