나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3410 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1147 경일 3동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 "북동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "경일아파트" 제3동 제2층 제207호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건물 중 제2층 제207호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 붙임 등 마감. - 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지대에 자체지반 계단식으로 조성된 2필 일단의 부정형의 토지로서, "아파트"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 노폭 약 15미터, 북측, 동측, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(2015-09-25)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합),중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-07-27)(논공초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북동중학교)<교육환경 보호에관한 법률>, 상대보호구역(북동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 2) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-27)(논공초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북동중학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2017-07-27)(논공초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3410 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1147 경일 3동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 46,000,000원

토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

아파트명: 경일아파트

동/호: 3동 2층 207호

건축 연도: 1987년 (사용승인일: 1987년 8월 10일)

전용면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

총 면적 (단지): 17565㎡

세대수: 330세대

최고 층수: 5층

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 "북동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 해당 물건지 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 아파트 단지까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성: 아파트 단지는 남측으로 노폭 약 15미터, 북측, 동측, 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 물건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M~10M), 중로2류(폭 15M~20M)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(논공초등학교, 북동중학교, 북동초등학교), 절대보호구역(논공초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 6일 접수된 대구신용보증재단의 가압류(갑7)가 말소기준권리가 됩니다.

등기부 현황: 집합건물 등기부상 소유권 이전 등기(갑4, 갑5, 갑6) 및 채권자 대구신용보증재단의 가압류(갑7)와 강제경매(갑8)가 등기되어 있습니다. 경매개시결정등기(갑8)가 말소기준권리(갑7)보다 늦으므로, 매각으로 인해 위 등기들은 원칙적으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 46,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2024년 12월 12일

* 배당신고일자: 2026년 4월 15일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 요약: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 조 이 존재하며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 매각 대금으로 우선 변제될 가능성이 높음을 시사하지만, 실제 배당 결과 및 임차인의 법적 권리 행사 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 부분이 발생할 수도 있으므로, 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 지역의 주거 단지 내에 위치하고 있습니다.

상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 북동초등학교, 논공초등학교, 북동중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 식료품 구매, 편의점 이용 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설: 초등학교 및 중학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이하고 교육 환경이 안정적입니다.

단지 내 시설: 경일아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있으며, 지상 주차 공간과 전기차 충전기도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 조 (보증금 46,000,000원, 대항력 있음)이 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 회수 과정에서 법적 분쟁이 발생하거나, 배당받지 못한 금액에 대해 낙찰자가 책임을 져야 할 가능성도 존재합니다. 따라서 명도 및 보증금 관련 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

건축 노후도: 본 아파트는 1987년에 준공되어 건축 연령이 30년 이상 경과하였습니다. 따라서 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가나 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

주변 환경 관련 우려: 본 물건이 위치한 남리지구 인근에 달성1차일반산업단지와 달성군 폐수처리시설이 위치하고 있어, 악취 공해 및 대기오염에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 주거 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 경일아파트 3동 2층 207호로, 약 14.78평의 전용면적을 가지고 있습니다. 북동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 보통 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 조 이 존재하며, 건물이 1987년식으로 노후화가 진행된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 인근 산업단지 및 폐수처리시설로 인한 환경적 우려도 고려해야 할 부분입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 및 보증금 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 가격: 감정가 4,600만원은 최근 유사 면적 실거래가 범위 내에 있어, 시세 대비 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트로서 기본적인 주거 안정성을 제공하며, 학군 또한 양호한 편이어서 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 인프라 개선이 이루어질 경우, 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 본 물건과 유사한 면적(48.87㎡)의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 11월 25일 2,700만원, 2025년 12월 26일 4,400만원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 11월 13일에는 50.055㎡ 면적이 4,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 4,600만원으로, 최근 거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

주의사항 고려: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 및 보증금 관련 리스크, 주변 산업 단지 인접으로 인한 환경적 우려 등을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

제안 입찰가 범위: 인수 보증금 0원을 기준으로, 감정가 4,600만원을 중심으로 하되, 최근 최고가(4,800만원)와 최저가(2,700만원) 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 3,800만원 ~ 4,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.