나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10155 [1] 경상북도 경주시 충효동 276-6 위드유빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 "경주초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건 중 5층 501호 단위세대로서, (사용승인일 : 2015.09.21) - 외벽 : 화강석 붙임 및 스톤코트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 및 오피스텔 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023 -06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경주초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관게 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 경주지원 2026타경10155 (1)

소재지: 경상북도 경주시 충효동 276-6, 위드유빌 5층501호 (도로명주소: 경상북도 경주시 충효2길 39-12 (충효동))

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 5층 501호

건축물 사용승인일: 2015년 09월 21일

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

토지면적: 51.50㎡ (약 15.6평)

토지 지분: 51.49951895648162㎡ (약 15.6평)

건물면적: 74.08㎡ (약 22.4평)

건물 지분: 74.0764㎡ (약 22.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 충효동에 위치하며, "경주초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 남측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경주초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 경주초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 채권자: 장OO (강제경매 신청)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (을구 6번): 임차인 장은수, 보증금 120,000,000원. 2020년 04월 07일 전입, 2020년 03월 06일 확정일자.

* 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (을구 5번), 2020년 09월 04일 접수, 채권자 정태권, 30,000,000원.

* 기타 권리: 소유권이전, 소유권이전2번신탁등기말소, 가압류 3건 (갑구 5, 6, 7번) 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 183,713,905원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장은수 (이름은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 07일

* 확정일자: 2020년 03월 06일

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 120,000,000원 중 법원 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건의 경우 보증금액은 명확히 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 용도지역

본건이 속한 제2종일반주거지역은 일반적인 주거 기능과 일부 상업 기능이 조화된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 다만, 고도지구(25m 이하)로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한이 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 6층, 해당 호실은 5층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 북서측 인근에 경주초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 주변 지역은 주거지로서 기본적인 편의시설(상가, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

내부에는 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장은수 씨의 보증금 120,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 의미합니다.

6.2. 개발 및 건축 규제

역사문화환경보존지역 및 고도지구로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주 초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원 중 미변제 금액은 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 부담이 있습니다. 또한, 용도지역상의 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

경주 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 비교적 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.2. 신축 건물

2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축 연식을 가지고 있어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 시장 가치 잠재력

주변 시세를 고려할 때, 권리 관계 정리 후 시장 가치에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 부담금 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기(2015년)에 건축된 백산그랜드명가(연립, 84.9㎡)가 2026년 7월 16,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 179만원/㎡의 시세로 환산됩니다. 본건(다세대주택, 74.08㎡)에 이 시세를 적용하면 약 132,603,200원(74.08㎡ * 179만원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가는 114,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 제공되었으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인 장은수 씨의 보증금 120,000,000원 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 명확히 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하되, 인수 부담금을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

현 시세(약 132,603,200원)와 감정가(114,000,000원)를 고려하고, 임차인 인수 금액(120,000,000원)을 잠재적 총 매수 비용으로 간주할 때, 낙찰가의 적정 범위는 신중한 접근이 필요합니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 배당을 통해 해당 보증금이 모두 변제될 것이라는 의미라면, 매수인은 순수하게 부동산 가치에 비례하여 입찰할 수 있습니다. 이 경우, 시장 가치(약 132,603,200원)와 감정가(114,000,000원) 사이에서 전략적인 입찰가가 결정될 수 있습니다.

위의 분석을 토대로, 현 시세를 반영하여 125,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가보다 높지만, 시장 시세를 반영하며, 임차인 인수 위험에 대한 보수적인 접근을 포함한 가격입니다. 최종 입찰가는 권리 관계에 대한 재확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.