나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600701 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2026.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담초등학교" 서북측 인근에 소재하는 라온프라이빗- 시티2 1동 6층 601호이며, 주위는 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설, 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 6층 601호, (사용승인일자: 2014.11.12) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 평지이며, 주상복합용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 광로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600701 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 6층 601호 (도로명: 세종특별자치시 보듬3로 6)

용도: 도시형생활주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.62㎡ (약 5.94평)

건물지분: 19.62㎡ (약 5.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 도담동에 소재하며, "도담초등학교" 서북측 인근에 위치 합니다.

주위는 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로는 광로 및 중로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 유의해야 합니다.

집합건물 등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 김태경)이 확인되며, 해당 임차인은 2021년 9월 24일 전입신고, 2021년 8월 17일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다 [cite: provided text].

해당 임차권은 2023년 11월 2일 접수되었으며, 말소 기준권리(2024년 8월 22일 압류)보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다 [cite: provided text].

임차인의 보증금은 90,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: provided text].

집합건물 등기부 요약 상 '말소기준권리'는 2024년 8월 22일자 세종세무서장의 압류이며, 이는 매각으로 소멸될 권리입니다. 본 경매 사건(2026타경600701) 또한 말소 대상입니다 [cite: provided text].

다만, 을구 3번 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 중요합니다 [cite: provided text].

등기부채권 총액이 90,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 보증금과 동일한 금액입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금이 모두 배당될 것을 가정했을 때의 내부 계산일 수 있으며, 실제 배당에서 부족분이 발생할 경우 매수인이 인수하게 됩니다 [cite: provided text].

4. 상권분석

본건은 도담초등학교 인근에 위치하여, 주거 및 상업 시설이 발달한 지역에 속합니다.

인근에 각종 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

토지 이용 계획 상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다 [cite: provided text].

다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다 [cite: provided text].

5. 생활정보

교육 시설로는 도담초등학교, 도담중학교, 도담고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내에는 승강기, 난방, 급배수, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: provided text].

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 경매 배당 과정에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다 [cite: provided text].

건물 사용승인일이 2014년으로 준공된 지 10년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변에 술집 등 유흥업소가 많다는 후기가 있어 소음이나 번화가로 인한 생활 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 편리한 입지와 우수한 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 그러나 90,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 경매 진행 시 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제되는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 그렇지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담하게 되므로 총 투자 금액이 시장 가격을 초과할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성, 그리고 배당 현황을 철저히 파악한 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 도담동의 중심상업지역 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

안정적인 시세: 비교적 신축(2014년 준공)에 속하며, 유사 면적의 실거래 사례가 85,000,000원에 거래된 점은 시세 안정성을 시사합니다.

가격 경쟁력 확보 가능성: 선순위 임차인 인수 부담으로 인해 경매 시 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보와 외부 시세 분석 자료를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적(전용 19.16㎡)의 경우 2026년 6월 4일에 85,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 감정가 역시 85,000,000원으로 책정되었습니다.

다만, 90,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재합니다. 만약 경매 배당으로 보증금이 전액 충당되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 표기는 경매 배당으로 해당 보증금이 모두 변제될 것으로 예상되는 경우에 기재될 수 있으나, 이는 확정된 것이 아니므로 주의가 필요합니다.

임차보증금 인수 부담을 고려하지 않고, 순수 부동산의 시장 가치만을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 및 감정가를 참고하여 80,000,000원에서 85,000,000원 사이가 적정할 것으로 예상됩니다.

그러나 실제 투자 시에는 임차보증금 인수 위험을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 75,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가 및 감정가보다 낮으면서도, 임차보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 접근입니다. 만약 경매 시 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 경우, 추가적인 가격 조정의 여지가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.