나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600716 [1] 대전광역시 서구 탄방동 834 한가람아파트 9동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 '탄방초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 각급 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 대전도시철도 1호선 '시청역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 제15층 제1504호로서, (사용승인일: 1991.11.30) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시창호 등

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 기준 북·서·남 3면이 노폭 약 30m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 임대관계는 미상이며, 내부구조 및 이용상황 등은 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였으니 업무시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600716 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 834 한가람아파트 9동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 560,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.01㎡ (약 13.9평)

토지지분: 46.01㎡ (약 13.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 한가람아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1504호

사용승인일: 1991년 11월 30일

총 동수: 12동

총 세대수: 1380세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 '탄방초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 각급 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 대전도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 사업지역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로 1류(폭 35m~40m) 및 대로 2류(폭 30m~35m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 법규의 적용을 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 조사 필요)

탄방초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 근린생활시설 및 상업·업무시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 주변 시설 현황 및 혐오시설 유무에 대해서는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다음의 권리들이 기재되어 있습니다.

* 갑1: 소유권 이전 (1992-01-29)

* 갑2: 소유권 이전 (2026-02-26) - 매매

* 을24: 근저당권 (2022-04-28, 오정동새마을금고, 432,000,000원) - 말소기준권리

* 을25: 근저당권 (2022-04-29, 주식회사비케이파트너스, 300,000,000원)

* 갑3: 임의경매 (2026-04-08, 오정동새마을금고, 405,883,943원)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 을24 근저당권(2022-04-28)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임의경매 개시결정 또한 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 제공된 정보 상 지상권 등은 명시적으로 확인되지 않으나, 본건 명세서 상 '지상권개요'란이 비어있음을 참고하시기 바랍니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 현재까지 파악된 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 서구 탄방동은 '둔산지구 택지개발사업'의 일부로 계획된 지역으로, 주거, 상업, 업무, 교육 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 주거지로서의 상권 활성도는 양호한 편입니다. 또한, 대전시청 및 정부청사 등이 위치한 행정타운과 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 가까운 거리에 탄방초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 대전도시철도 1호선 시청역 및 다수의 버스 노선이 있어 시내 이동이 편리합니다.

5.2. 단지 내 시설

한가람아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타

* 주차: 지상 6대, 지하 28대 (총 458대)의 주차가 가능하며, 단지 내 전기차 충전기(지상) 12대가 설치되어 있습니다.

* 건물은 1991년에 사용 승인되어 건축된 지 약 30년 이상 경과되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연차가 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 및 정확한 임대차 관계 파악이 이루어지지 못했습니다. 미상인 임대차 관계는 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지 이용계획 상 '상대보호구역' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 대전광역시 서구 탄방동 한가람아파트 9동 15층 1504호는 대전의 중심 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 아파트입니다. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성된 것으로 보이며, 권리 분석 상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건축 연식 및 미상 임대차 관계는 향후 관리에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중심부 역세권 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지에 대한 권리 확보가 가능합니다.

* 인근 개발 계획(둔산지구 택지개발사업) 등 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산출한 본건 아파트(84.96㎡)의 평당 시세는 약 2,600만원으로 추정됩니다. 이를 기준으로 예상 시가총액은 약 668,200,000원 수준으로 평가됩니다.

감정가 560,000,000원과 비교 시, 시세 대비 낮은 감정가로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 105~110% 수준인 588,000,000원 ~ 616,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

합리적인 수익률 확보를 위해, 본 건의 예상 입찰가는 590,000,000원으로 제안합니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.