나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600706 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 115-4 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남측 인근에 위치하는 다세대주택 으로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외 벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창 호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로 조성된 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(법동1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600706 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 115-4 비동 2층201호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 73,000,000 원

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 내역

* 토지면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.39㎡ (약 14.94평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 소재하며, "비래초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 구역: 도시지역

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 소로1류(폭 10m~12m)(법동1)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 09월 01일 접수된 주식회사우정파이낸스대부의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로부터 인수하는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. (현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.3. 등기부 요약

등기부상 공유자지분 이전, 소유권 이전, 근저당, 가압류 내역이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 74,298,441원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어, 기본적인 근린생활시설 이용은 가능합니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, "훼미리맨션A동"(2001년식, 72.1㎡)은 2026년 7월 127,000,000원 ~ 130,000,000원에 거래되었습니다. 또한, "대호빌라(146-30)"(1995년식, 55.7㎡)는 2026년 7월 8일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 물건과의 비교:

본건(49.39㎡, 1992년식 다세대주택)과 가장 유사한 조건의 물건은 1995년식, 55.7㎡의 "대호빌라(146-30)"로 보입니다. 해당 물건의 거래가액 75,000,000원을 기준으로 평당가를 산정하면 약 134.6만원/㎡입니다. 이를 본건의 전용면적 49.39㎡에 적용할 경우, 약 66,500,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 감정가와의 비교:

본건의 감정가는 73,000,000원이며, 이는 유사 사례의 추정 시세보다 높은 수준입니다. 다만, 감정가는 신축 연도, 건물 상태, 입지적 요인 등을 종합적으로 고려하여 책정되므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 비래초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다양한 채권(근저당, 가압류)이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 명확한 권리 소멸 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1992년경 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화 가능성을 고려해야 합니다. 내부 상태 및 유지보수 필요 여부에 대한 현장 확인이 중요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획상의 제한사항은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비록 건물 연식은 있으나, 적절한 시세 분석과 권리 관계의 명확성을 바탕으로 투자를 고려해볼 만한 물건입니다. 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 점은 투자 리스크를 줄여주는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 거래 사례를 분석했을 때, 입찰 전략에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 주거 지역에 위치하고 있으며, 초등학교가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 사례 분석 결과, 본 건의 감정가는 73,000,000원입니다. 가장 유사한 거래 사례인 "대호빌라(146-30)"의 거래가액(75,000,000원)과 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 70,000,000원에서 73,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 현장 조사 결과에 따라 최적의 입찰가는 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.