나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600665 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층626호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치하는 "푸르지오시티" 제6층 제626호로서, 주위는 관공서, 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층건 내 제6층 제626호로서, (사용승인일: 2014.09.04) 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600665 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층626호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.13㎡ (약 1.85평)

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 국립세종도서관 남서측 인근에 위치하는 푸르지오시티 제6층 제626호입니다.

주변 지역에는 관공서, 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하여 행정 및 상업 중심지로서의 기능이 집중된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 9월 4일에 사용 승인되었습니다.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획으로는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 다양한 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 하OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 4월 6일에 접수된 강제경매개시결정(대전지방법원 2026타경600665)입니다.

등기부 요약 결과, 을구 1번 권리로서 2025년 4월 18일에 접수된 주택임차권(채권자: 하지헌, 임대차보증금: 88,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있습니다.

이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 승계되는 권리이므로, 임대차보증금 88,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 하지헌은 2023년 4월 4일 전입신고를 하였고, 2023년 3월 31일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 88,000,000원이며 차임은 0원입니다.

이 임차권은 매수인이 인수해야 하는 가장 중요한 권리사항으로, 실질적인 낙찰가격을 결정하는 요인이 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 세종특별자치시 어진동은 세종시의 중심 업무 및 행정타운과 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

국립세종도서관, 세종시청 등 주요 관공서와 상업시설이 밀집해 있어 업무시설 및 주거용 오피스텔의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 교육시설 및 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 세종시 핵심 지역에 위치하여 관공서, 금융기관, 병원, 대형마트, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 국립세종도서관이 위치해 있으며, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 세종시 전역 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '인수되는 임차권'입니다.

을구 1번 주택임차권(보증금 88,000,000원)은 매수인이 인수해야 하므로, 부동산 취득 총액은 입찰가에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 됩니다.

비록 임차인이 강제경매를 신청하였으나, 임차권이 '인수'로 명시된 점과 '물건명세서 참고사항'의 명확한 기재에 따라 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

이 경우, 최악의 상황을 고려하여 인수 보증금 전액(88,000,000원)을 낙찰가가 아닌 총 취득 비용으로 간주해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활환경을 갖추고 있습니다.

최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 보면 7,900만원에서 14,500만원(더 넓은 면적) 사이에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 8,900만원이며, 토지면적 6.13㎡, 건물면적 23.74㎡ (약 7.18평)으로 아담한 사이즈입니다.

가장 중요한 고려사항은 88,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 실질적인 취득 비용을 88,000,000원으로 산정하고, 시장 가격 및 향후 임대/매매 가능성을 신중하게 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 행정 및 상업 지구에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 국립세종도서관 등 주요 시설 인접으로 높은 생활 편의성.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체의 임대 수요 기대.

* 향후 세종시 부동산 시장의 성장 잠재력 고려.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 약 7,900만원입니다.

그러나 본건은 88,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

따라서, 매수인이 부담해야 할 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'이 됩니다.

임차인이 강제경매를 신청하였고 보증금 전액 인수 조건이 명시된 점을 감안할 때, 보증금 전액을 취득 비용에 포함하여 계산하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가(7,900만원)와 감정가(8,900만원)를 고려하고, 인수해야 할 보증금 88,000,000원을 고려할 때, 최소한 88,000,000원 이상의 입찰가는 되어야 보증금 전액 인수 부담을 상쇄할 수 있습니다.

시장 가격과 인수 보증금을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 89,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰 시, 총 취득 비용은 89,000,000원(입찰가) + 0원(인수 보증금 잔액) = 89,000,000원이 되어 감정가 수준에서 취득 가능하며, 인수 보증금 부담을 최소화할 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.